Bij de verkoop van een huis in Frankrijk zijn de notariskosten voor de koper. Deze kosten liggen rond de 7 à 8% en bestaan grotendeels uit belastingen (leges). De notaris mag maar een klein deel hiervan zelf houden. Tenzij je ook je notaris een verkoopopdracht geeft en deze met de koper aan komt zetten. In dat geval moet jij als verkoper hem nog eens circa 3% extra betalen. De zogenaamde ‘frais de négociation’. Je kunt de verplichte, vaste notariskosten als percentage van de verkoopprijs berekenen met de rekenmachine op Immonot.com.
• • • •
HUIS IN FRANKRIJK VERKOPEN?
ZET HET OP IMMOGO !
• • • •
De makelaar in Frankrijk daarentegen wordt betaald door de verkoper. Als jij met behulp van een makelaar in Frankrijk je huis of ander onroerend goed te koop zet en de makelaar vindt een koper voor je, dan moet jij zelf de makelaarscommissie (courtage) betalen. Jij als verkoper hebt immers de makelaar ingehuurd, hem (of haar) officieel opdracht gegeven en dit met een contract (mandat de vente) bevestigd. De makelaarskosten liggen voor huizen onder de drie ton gewoonlijk rond de 6%, al is dat meestal wel onderhandelbaar.
Het gekke is, dat veel makelaars bij hun verkooppraatje tegenover verkopers volhouden dat het de koper is die de commissie betaalt. De redenatie die de makelaar daarbij hanteert is als volgt: “Als u uw huis bij ons in de verkoop doet, dan nemen we als basis uw eigen vraagprijs, die we vervolgens vermeerderen met de commissie. Dit hogere bedrag gebruiken we als verkoopprijs, dus uiteindelijk betaalt de koper onze commissie. Het kost u niets!” Door dit in makelaarsland koppig volgehouden kletsverhaal, zijn veel mensen gaan geloven dat de koper hun makelaar betaalt. Om te illustreren dat dit onzin is, heb ik een paar vergelijkende berekeningen gemaakt.
• • • •
HUIS IN FRANKRIJK VERKOPEN?
ZET HET OP IMMOGO !
• • • •
We beginnen met de verkoop zonder makelaar.
Je kunt je huis bijvoorbeeld aanbieden via een site voor verkoop van Franse huizen ‘entre particuliers’. We gaan in dit voorbeeld uit van een woning van €200.000. Tenminste, dat is wat jij er netto voor wilt ontvangen. Omdat je voorziet dat een eventuele koper zal willen onderhandelen, doe je er 10% onderhandelingsruimte bovenop. Je publiceert je huis – voorzien van een aantrekkelijke beschrijving en veel mooie foto’s – met een vraagprijs van €220.000,-. Als alles gaat zoals je hoopt, kun je je huis na onderhandelingen verkopen voor €200.000 en krijg je dus het bedrag waarop je hoopte.
Vanuit de koper bezien, werkt het als volgt…
Tenminste, zo werkte het bij mij toen ik een huis in Frankrijk zocht. De koper zoekt naar huizen waarvan de vraagprijs min of meer overeen komt met zijn budget. Hij weet dat hij er waarschijnlijk wel 5 à 10% af kan onderhandelen. En hij weet óók dat hij daarna weer circa 7% bij de verkoopprijs moet optellen voor de notariskosten. Zodat hij weer mooi op of rond zijn budget uit komt. Zoals in het voorbeeld: €220.000 wordt na onderhandeling €200.000 waar dan weer 7% notariskosten bij komt. Met zijn budget van €215.000 kan hij dus het huis kopen. Iedereen blij.
Nu kijken we naar de verkoop mét makelaar.
Jij wilt als verkoper nog steeds €200.000 schoon (net vendeur) ontvangen voor je huis. De makelaar – die de regionale markt en de haalbare prijzen goed kent – zegt: “Geen probleem! Mijn 6% commissie doen we bij uw prijs, zodat de koper mijn commissie betaalt. Dan komen we op €212.000, plus nog wat reserve voor de onderhandelingen… we publiceren met een vraagprijs van €220.000.”
Prima vraagprijs*.
Die had je zelf ook al bedacht.
Helaas is door de komst van de makelaar het budget van de koper niet gestegen. Die mikt nog steeds op een koopprijs van rond de 2 ton. De onderhandelingen verlopen daardoor een stuk stroever, want er is minder speelruimte. Maar de koper houdt voet bij stuk: hij heeft nu eenmaal niet meer dan €215.000, en dat is inclusief notariskosten. Dus komt te verkoopprijs opnieuw op €200.000 uit. Alleen nu moet jij als verkoper ook de makelaar nog betalen. €12.000,- extra kosten, waardoor je netto opbrengst uit komt op €188.000,-. Iedereen blij, behalve jij.
En dan is er nog een andere optie.
De makelaar is realistisch genoeg om al vanaf het begin 10% onderhandelingsruimte in te bouwen. Dus hij vermeerdert jouw netto vraagprijs van €200.000 met zijn commissie van €12.000 om daar vervolgens nog eens €20.000 onderhandelingsruimte bovenop te doen. Met een gepubliceerde vraagprijs van €232.000 bouwt hij voldoende marge in om jouw €200.000 net vendeur veilig te stellen. Dat klinkt fijn, maar brengt weer nieuwe problemen met zich mee. Ten eerste het risico dat de koper al niet eens meer probeert om je huis te kopen. Het ligt immers €17.000 boven zijn budget. Maar goed, stel hij gaat toch de onderhandelingen in, doet ene bod, er komt een tegenbod en uiteindelijk maken jullie het af op een prijs van €210.000. De koper heeft nu echt een probleem, want met de iets hogere notariskosten er bij moet hij ruim €226.000 zien te vinden. En als hij zijn financiering niet rond krijgt, gaat de koop niet door. En jij zelf bent ook niet echt blij, want je ontvangt nog steeds €2000,- minder dan gehoopt. Tenzij de makelaar bereid is om 5% commissie te accepteren. Uit de goedheid van zijn hart.
• • • •
HUIS IN FRANKRIJK VERKOPEN?
ZET HET OP IMMOGO !
• • • •
Makelaarskosten en commissie op een rijtje
Enfin, je ziet, het is best ingewikkeld. Dus is het belangrijk dat je dit soort scenario’s voor jezelf uitschrijft, met jouw eigen gewenste minimum bedrag ‘net vendeur’, de onderhandelingsmarge, en de notariscommissie. De financiële situatie van de koper kun je niet beïnvloeden. Maar je kunt wél een zo aantrekkelijk mogelijk aanbod proberen online te zetten, dus zonder makelaarscommissie en met een redelijke onderhandelingsmarge van 5 à 10%.
Hieronder nog een overzicht van alle berekeningen. Om eventueel te downloaden, uit te printen en boven je bed te hangen, ter herinnering aan die mooie tijd dat Immogo je hielp je Onroerend Goed-prijsbeleid scherp te stellen.
*We hebben het in dit artikel niet over eventuele bruto/netto verschillen (6% van vraagprijs of verkoopprijs?) of de aftrekbare of nog toe te voegen BTW van de makelaar. Het gaat om de grote lijnen.