Een makelaar in Frankrijk kost de verkoper 4% tot – bij goedkopere huizen – maar liefst 10% van de verkoopprijs. Terwijl je in Nederland als verkoper maar 1% tot 1,5% betaalt. Waarom is de makelaar in Frankrijk zo duur? Levert hij of zij zoveel meer kwaliteit? Aan de verkoopadvertenties die de makelaars produceren is dat in ieder geval niet af te zien. Een superieure kwaliteit is dan ook niet de reden voor de hoge prijs van de Franse makelaar. We leggen het je graag uit.
Mandat exclusief – gebonden aan één makelaar
Als je in Frankrijk een makelaar inhuurt, moet je een ‘mandat’ tekenen. Dit is de officiële opdracht aan de makelaar om het huis te verkopen. Er zijn twee soorten ‘mandat’. Een mandat exclusif geeft de makelaar het alleenrecht om het huis te verkopen. In dat geval krijgt hij dus áltijd zijn commissie bij verkoop, zelfs als iemand spontaan aanbelt en je huis wil kopen, zonder enige assistentie van de makelaar. Zo’n ‘mandat exclusif’ geldt gewoonlijk voor een vaste periode van minimaal 3 maanden en wordt zonder opzegging steeds automatisch met drie maanden verlengd.
Mandat simple – meer vrijheid
Het nadeel van een mandat exclusif is dat je dus minstens drie maanden aan een makelaar vast zit. Als deze niet zo goed blijkt te zijn, is dat drie maanden verloren tijd. De meeste mensen bewaren liever niet al hun eieren in één mandje en kiezen daarom voor een ‘mandat simple’, waarbij ze diverse makelaars de verkoopopdracht verstrekken. Soms worden voor de verkoop van een huis in Frankrijk wel drie of vier makelaars ingehuurd. Tegelijk! Elke makelaar krijgt de kans het huis te verkopen. Maar alleen degene die daadwerkelijk de verkoop sluit, incasseert de commissie. De andere drie makelaars vissen achter het net. Zij verdienen niks.
Een makelaar in Frankrijk verdient commissie over één op de vier huizen
En daar ligt dus de oorzaak van de hoge prijs van de makelaar. De gemiddelde makelaar moet alle huizen in zijn portefeuille delen met drie concurrenten en verkoopt (gemiddeld) dus slechts één op vier huizen waarvoor hij een ‘mandat’ heeft. Maar hij moet wél voor alle vier die huizen werk verrichten. Foto’s maken, beschrijving opstellen, reclame maken… En daarom vragen veel makelaars due 6%. Immers: uiteindelijk verdienen ze hun commissie op slechts één van elke vier huizen, en ontvangen ze per huis dat ze in opdracht nemen dus slechts 6% : 4 = 1,5%. Precies hetzelfde percentage als de Nederlandse makelaar, maar met vier keer zo veel werk.
De klant betaalt vier makelaars voor één transactie
Vele varkens maken de spoeling dun. Als je er zo naar kijkt, is het dus best redelijk dat een makelaar in Frankrijk 6% vraagt. Het systeem verplicht de makelaar 6% bij verkoop te vragen om uiteindelijk gemiddeld 1,5% per opdracht te incasseren. Aan de andere kant kun je zeggen dat het Franse systeem ervoor zorgt dat er veel te veel makelaars per huis worden ingeschakeld. Waarbij steeds 3 van de 4 makelaars voor niks werken. Als de markt 100% transparant zou zijn, konden 25% van de makelaars het werk doen.
Er is in Frankrijk een kunstmatige overschot aan onroerend goed-makelaars, dat uiteindelijk wordt gesubsidieerd door de klant.