Huis in Frankrijk kopen of verkopen mét of zonder makelaar? Een analyse.

huis kopen zonder makelaar in frankrijk
Huis kopen zonder makelaar? Is dat wel een goed idee?

In landen als Frankrijk, waar een makelaar al gauw 5% en soms zelfs meer vraagt, is de vraag  opportuun of een huis kopen zonder makelaar interessanter is dan een huis kopen mét makelaar. En hoe ziet het met een huis vérkopen met of zonder makelaar? Afhankelijk van de prijs van het huis kunnen de makelaarskosten flink oplopen. De gemiddelde prijs van een huis in Frankrijk ligt tussen de 200.000 en 300.000 euro. Bij een commissiepercentage van 5% betaal je dus een courtage van vele duizenden euro’s. Maar goed, op zich is het niet erg om een specialist te betalen voor zijn werk. Als dat werk onder de streep maar voldoende oplevert. Wat doet een makelaar precies voor de verkoper, die zijn courtage betaalt? En waarom zou je een huis kopen zonder makelaar?

Ben je koper of verkoper in Frankrijk?

De waarde van een makelaar in het verkoopproces hangt erg af van welke kant je het bekijkt. Dat wil zeggen: of je koper of verkoper bent. De makelaar in Frankrijk is in principe in dienst van de verkoper. Er zijn ook wel makelaars die zich volledig ten diensten stellen van de koper, maar die zijn – zeker buiten Parijs – schaars. Dit betekent dat bij een huis kopen via de makelaar je niet zeker kunt zijn dat deze jouw belang voorop zal stellen. Hieronder de voor- en nadelen van een makelaar voor respectievelijk de verkoper en de koper.

Voordelen van makelaar voor de verkoper Nadelen van makelaar voor de verkoper
1. bestand met kopers 1. kosten
2. website voor de promotie 2. verhoging vraagprijs
3. toegang tot de grote makelaarssites
4. opstellen contracten
5. advies bij verplichte onderzoeken
6. organisatie van rondleidingen
7. commerciële expertise bij verkoop
8. ondersteuning bij onderhandelingen
9. opstellen compromis, regelen tekensessie

Conclusie: makelaar duur maar nuttig voor verkoper

Het mag duidelijk zijn, al is 5% internationaal gezien een bijzonder hoge courtage, een makelaar kan de verkoper van een huis in Frankrijk (of in andere landen) zeker voordelen bieden. Hij zoekt een koper voor je, neemt je veel werk uit handen tijdens bezichtiging en onderhandelingen en geeft je de gemoedsrust dat alle administratieve zaken prima geregeld zijn. Dit ervan uitgaande dat je een goede makelaar weet te vinden, want er lopen – net als in elke beroepsgroep – wel wat klunzen tussen.

Voordelen van makelaar voor de koper Nadelen van makelaar voor de koper
1. bestand met aanbod koopwoningen 1. hogere prijs
2. begeleiding bij bezichtiging 2. minder onderhandelingsruimte
3. beperkt zicht op het aanbod in de regio
4. vals gevoel van zekerheid
5. géén onafhankelijk advies
6. verkoopgerichte bezichtigingen
7. onderhandelingen gericht op hoge prijs
8. contracten in voordeel van de verkoper

Bij de huizenzoeker slaat de balans tussen voor- en nadelen van het gebruik van een makelaar duidelijk om naar de nadelige kant. Dit is vooral te wijten aan het gebrek aan onafhankelijkheid. De makelaar is er niet om jou een zo breed mogelijk overzicht te geven van alle woningen die in de regio te koop staan. Hij kan je alleen de huizen tonen die hij zélf in consignatie heeft. Huizen die bij de concurrerende makelaars te koop zijn, krijg je niet te zien.

Advies met een kleurtje

Wil jij een huis kopen zonder makelaar?
De makelaar is in dienst van de verkoper, en wil dus vooral dat jij koopt.

Makelaars zijn verkopers. Ze worden ingehuurd door de eigenaar om diens huis te verkopen. Als koper krijg je misschien het gevoel dat de sympathieke makelaar ontzettend zijn best doet om precies het huis voor je te vinden dat je zoekt. Dat hij helemaal achter je staat en je breed adviseert over alles wat je moet weten. Je vergeet op een gegeven moment dat de makelaar er niet is om jou te wijzen op eventuele nadelen van de huizen die je bezichtigt. De makelaar vertelt je niet dat de nabij gelegen rivier eens in de zoveel jaar buiten zijn oevers treedt en de begane grond overstroomt. Dat er door de week de hele dag trekkers met aanhangers vol koeien, mest, hooi en andere boerentroep van de naburige melkveehouder langs jakkeren. Dat het dak vol boktor zit en dat er achter gindse heuvel een veldje ligt waar de plaatselijke jeugd elke zondag een motorcross organiseert. De makelaar wil dat jij koopt. C’est tout.

Onderhandelingen voor de verkoper

Zoals je ziet bij de voordelen voor de verkoper geldt ditzelfde voor de onderhandelingen. Als de makelaar jou bezweert dat de eigenaar echt niet verder wil zakken maar dat dit al een heel goede prijs is voor zo’n juweel van een boerderij, dan hoeft dat niet per se waar te zijn. Misschien zit er nog wel 10% speling in de prijs, maar de makelaar moet toch ook zijn commissie terugverdienen voor de eigenaar. Dus die zal dat niet verklappen.

Een koopcontract met gaten

In de praktijk blijkt ook dat makelaars het met het opstellen van de koopcontracten niet altijd even nauw nemen. Ook hier geldt weer: wiens brood men eet diens woord men spreekt. Er staan soms clausules in het compromis de vente die regelrecht tegen het belang van de koper indruisen. Zeker wanneer je als buitenlander niet weet waar je op moet letten, kan dat tot een flinke financiële strop leiden. Dus ook als het gaat om het opstellen van het ‘compromis de vente’ is betrokkenheid van een verkopersmakelaar zeker geen garantie voor een probleemloze transactie.

Hogere kosten

Veel makelaars overtuigen de verkoper van hun nut door hem voor te spiegelen dat hun inzet eigenlijk niks kost. De commissie komt immers bovenop de vraagprijs, en ‘dus’ worden de makelaarskosten betaald door de verkoper. In de praktijk betekent het vooral dat de makelaarskosten ten koste gaan van de onderhandelingsmarge. Al is de verkoper contractueel verbonden om de makelaar te betalen, in de praktijk wordt de makelaarscourtage verdisconteerd in de prijs en betalen koper en verkoper dus samen de makelaarskosten. Zonder makelaar had de verkoper immers meer mogen houden en had de koper minder hoeven te betalen. Zo simpel is het.

Een huis kopen zonder makelaar, dat blijkt heel goed te kunnen.
Huis kopen direct van de eigenaar. Waarom niet?

Een huis kopen zonder makelaar?

De conclusie van dit verhaal kan niet anders zijn dan dat voor de huizenkoper een huis kopen zonder makelaar in Franrkijk veel interessanter is dan zoeken via de makelaarskantoren in de regio. Het loont de moeite om zélf op zoek te gaan naar een huis te koop aangeboden door de particuliere eigenaar. Over hoe je dat precies aan de vork prikt, vertellen we graag een andere keer. Lees ook onze uitgebreide site over huis kopen zonder makelaar (speciaal voor Frankrijk).