De ergernissen van een huizenkoper in Frankrijk

In mijn Facebookgroep ‘Huizen in Frankrijk zonder makelaar’ plaatste ik artikeltje over hoe huizenzoekers vaak te algemene vragen stellen, waardoor de verkopers niet weten welke informatie ze moeten toevoegen. Een van de comments was een uitgebreid verhaal van Walter Oeyen, een Vlaming die reageerde met een litanie van klachten over de slechte informatie die hij als huizenzoeker kreeg van zowel professionele verkopers (makelaars) als de particuliere huiseigenaren. Zijn verhaal leek me breed en interesant genoeg voor iedereen die een huis in Frankrijk zoekt. Daarom geef ik de antwoorden hier op het blog. De vette en cursieve teksten zijn van Walter Oeyen. De ‘gewone’ tekst is van mij.

Here we go…

Waarom zijn de makelaars in Frankrijk zo bang om info te geven?
Waarom zijn de particuliere verkopers (soms) geen haar beter?
Waarom toont men zo veel (of weinig) nietszeggende foto’s?

Wat wil ik weten als ik een advertentie lees? Laten we beginnen met … tadaaaa …. “Waar is het”. Dat is toch de evidentie. Een uitleg dat het x km van stad A en xx km van stad B ligt daar heb ik niks aan. Het juiste adres en Google Streetview maakt veel duidelijk. Duizend km rijden zonder te weten wat en waar daar begin ik niet aan. Een foto van de gevel aan de straatkant zegt ook veel, die ontbreekt zeer vaak (want dan kan je Streetview gebruiken), en als die er is wordt die soms zodanig gekaderd dat ik niet zie waar het huis ligt t.o.v. de buren. Dat valt dan zeer hard tegen als dan blijkt dat het mooie huis naast een tien-verdiepen-appartementsblok ligt. Is het een vrijstaand huis? Rara.

Dit is een bekend probleem op de huizenmarkt in Frankrijk. Omdat mensen hun huis bij verschillende makelaars tegelijk kunnen aanbieden, houden die makelaars hun kaarten dicht tegen de borst. Als ze een mooie foto van de straatzijde nemen, kan de concurrent immers het huis heel gemakkelijk vinden, aanbellen en vragen of hij het óók in de verkoop mag nemen. Voor particulieren geldt eigenlijk hetzelfde. Als je liever nog geen makelaar wilt inschakelen, dan wil je dus óók niet dat makelaars bij je aan de deur komen met een verkooppraatje.

Als koper kun je de verkopende makelaar wel proberen te bellen en het adres van een huis vragen, maar dat krijg je niet zomaar. Wie weet ben jij wel (een spion van) een concurrerende makelaar. Der Feind hört mit! Of wie weet wil jij er wel zonder begeleiding naar toe om vervolgens het huis rechtstreeks van de particulier te kopen! Dan verdient de loslippige makelaars dus niks.

De particuliere verkopers die hun huis op Immogo aanbieden, zijn enigszins beschermd tegen dit soort praktijken, al was het maar doordat de site minder breed gedeeld is dan bijvoorbeeld LeBonCoin. Daar ligt je huis letterlijk op straat. Bovendien valideer ik alle mailtjes die binnen komen, om zo de makelaars (en de vele oplichters die het internet rijk is) uit te filteren. Er glipt er vast wel eens eentje door, maar ik denk dat ik 90% wel af kan vangen.

Als particuliere huizenzoeker staat het je natuurlijk vrij om contact met de verkopers op te nemen en concrete vragen te stellen. De eerste vraag zal dan waarschijnlijk zijn: “Tadaaa, waar is het?”

De foto’s dus. Soms gewoon lachwekkend of moet ik zeggen bedroevend. Een foto van een mooie vaas met mooie bloemen, een hoek in een kamer met de foto van de bomma aan de muur, een foto van de living waar je de kromming van de vloertegels ziet omdat die foto met een speciale lens werd gemaakt om het zeeeeeer groot te laten lijken, enz enz … De beschrijving zegt kamers zus en kamers zo met een foto van de tuin, een vergezicht naar de bergen en een ‘zicht’ op de hoek van de douchecabine, … zeer nuttig . Geen foto’s van de garage, de slaapkamers, de zolder, …, die er naar ‘t schijnt wel zijn, … bye bye advertentie, ik zoek elders verder.

Bij particuliere verkopers is het moeilijk om een professionele aanpak van de fotografie te verwachten. Niet iedereen is even getalenteerd en niet iedereen heeft een moderne camera of smartphone. Sommige makelaars zijn er net zo min goed in. Maar investeren in een goede fotograaf willen ze ook niet, want stel je voor je stopt er een paar honderd euro in en een andere makelaar duikt onder jouw prijs en verkoopt het huis… Sommige huizen staan bij 5, 6 makelaars in de etalage. Dus niemand durft echt te investeren. Bovendien… als ze wel een goede fotograaf inhuren, dan krijg je weer klachten over “foto’s met een speciale lens gemaakt om het zeeeeeer groot te laten lijken.” Het is nooit goed of het deugd niet. Hoe dan ook is de OG-fotografie in Frankrijk om genoemde redenen sterk onderontwikkeld (haha, woordgrapje). In Nederland wordt zelfs de meest simpele woning compleet gestyled, zodat er op Funda louter prachtig opgeruimde woningen worden aangeboden. Maar ja, dan moet je dáár weer doorheen leren kijken.

Hoeveel kost het?
Ja de prijs staat er wel bij. Het prijsverschil van advertentie X tegen advertentie Y is soms groot. Het grootste verschil, tot nu toe gevonden, was bijna 12.000€ (twaalfduizend), ja voor dezelfde woning. Is daarmee alles gezegd? Nee. Kosten koper, kosten verkoper, dat staat er altijd bij. Redelijk nuttig natuurlijk. De notariskosten en belastingen kan je opzoeken op een speciale site van notarissen. Zeer nuttig.

De ene makelaar vraagt 6%, de andere neemt genoegen met 3% en de particuliere verkoper hoeft al helemaal geen commissie. Bij een huis van 200.000 scheelt 6% al gauw 12.000 euro inderdaad. De particuliere verkopers op Immogo hanteren vaak toch de publieke makelaarsprijs, om hun makelaar niet voor het hoofd te stoten. Ik adviseer ze overigens altijd gewoon hun eigen netto prijs in de advertentie te zetten. Meer kans op verkoop, en laat die makelaar maar bewijzen dat hij die extra 6% waard is!  Maar zelfs als je bij Immogo dezelfde prijs ziet als bij een makelaar, dan weet je dus toch dat er 6% extra onderhandelingsruimte te verdelen valt. Overigens heeft Immogo een handige functie: Laagste prijs-garantie. Als de verkoper dit aanklikt, komt er een geel label in zijn advertentie. Hij of zij belooft daarmee het huis nergens anders goedkoper aan te bieden. Dus dan weet je dat je niet verder hoeft te zoeken.

De “taxe foncière”, kadastraal inkomen zeggen we hier, dat ontbreekt bijna altijd. De financiële toestand van het dorp/gemeente/stad daarentegen wordt vaak zeer uitgebreid vermeld, daar heb ik weinig aan. Soms wordt die taxe wel vermeld, eigenaardig genoeg zegt de ene makelaar bvb 750€ en een andere heeft het over 1600€. Dat is pas nuttige info he. Die jaarlijkse kost is toch interessant om te weten.

De taxe foncière is vergelijkbaar met wat in Nederland het ‘huurwaardeforfait’ heet. Je betaalt een belasting over de potentiële verhuurwaarde van je onroerend goed. Ook als je er zelf gewoon in woont. Het jaarbedrag kan inderdaad flink aantikken. Ik betaal circa 180 euro per maand voor deze belasting. Je kunt hier gewoon naar vragen bij de verkoper.

Hoe zit dat met die “fosse septique” of is er aansluiting op de riool? Zeer vaak onbekend en dat wordt niet aanzien als renovatie maar die “put” up-to-date brengen kan een zeer dure affaire worden. Een makelaar was bij het bezoek verbaasd dat ik al wist dat de fosse septique niet in orde was (ja ik doe veel opzoekwerk) maar stelde me gerust dat het met 1000€ wel in orde zou komen. Een specialist rekende mij voor die woning een mogelijke kost van meer dan 10.000€ voor, nieuwe put, nieuwe filters, graafwerk, enz enz. Zo zie je maar wat de makelaars er van (willen) kennen/zeggen.

Helaas zijn niet alle makelaars even eerlijk. Sommigen liegen of het gedrukt staat om een huis te kunnen verkopen. Dit wordt ook in de hand gewerkt door het systeem. In Nederland staat elk huis bij één makelaar te koop. Die zal het uiteindelijk zeker verkopen en kan dan rekenen op pak hem beet 1.5% commissie. Er staat dus veel minder druk op, wat een objectieve voorlichting aan de koper bevordert.

Waarom de advertentie niet beginnen met de vermelding dat de woning al verhuurd is of op lijfrente wordt verkocht. Dat spaart tijd. Als het pas op het eind van een zeer uitvoerige tekst over hoe ideaal die woning wel is wordt vermeld ….. grrrrr.

Dit komt voor, maar is zeer zeldzaam. Je kunt het meestal wel al zien aan de prijs. Als de hoofdsom onwaarschijnlijk laag is, kan het om een lijfrente-verkoop gaan. Maar dit soort verkopen komt niet zo vaak voor, dus dit lijkt me geen dagelijkse ergernis voor de huizenzoeker.

Een makelaar had een mooie advertentie gezet, duidelijke foto’s, was zeer behulpzaam met het versturen van meer info MET het correcte adres EN de eerlijke vermelding dat het huis en de hele buurt twee jaar geleden overstroomde. Google Streetview maakte duidelijk waarom. Achter de tuin is de rivier en dus … Ik begrijp dat het geen promotie is om zoiets in een advertentie te zetten maar uiteindelijk kom ik dat toch te weten, tijdverlies dus maar bedankt voor de eerlijkheid meneer de makelaar.

Zo kan het ook, en zo hoort het ook.

De vraag naar meer info is voor veel verkopers ‘chinees’ denk ik. Ik krijg identiek de tekst en foto’s terug die al in de advertentie staan. Zeer nuttig bye bye. Sommigen willen dat je hen belt voor meer info. Ik zeg in mijn vraag naar info nochtans altijd dat ik in België woon en geen nutteloos ritje van 1000 km heen en 1000 km terug wil maken. Gaan ze mij het ‘dossier technique’ voorlezen via de telefoon?  Gaan ze mij meer foto’s ‘beschrijven’ door de telefoon?

Het ligt er ook maar helemaal aan hoe je de vraag formuleert, zoals ik al in mijn artikel schreef. Met “Stuur mij meer info en foto’s” kan een verkoper niks. Info waarover? Foto’s waarvan? Voor een particuliere verkoper is het niet ingewikkeld om op verzoek even wat extra foto’s te schieten van de tuin, de omgeving of de zolder. De makelaar moet daarvoor echter soms wel een half uur rijden. Die is minder happig om meteen in de auto te springen. Helemaal als de vraag om meer informatie en meer foto’s heel algemeen gesteld is door een Belg, waarvan hij weet dat deze tóch voorlopig niet komt kijken. Dan wacht hij liever op een Fransman, die hij mee kan slepen naar het huis en eventueel zelfs nog wat andere huizen uit zijn portefeuille kan laten zien.

Nog zo’n probleem blijkbaar. Het “Dossier Technique’. Slecht 1 (één) makelaar stuurde mij dat door. De rest weet van niks of wil het niet geven want dan zou ik teveel te weten komen en ….. ja en wat dan. Het is een verplichting, dat dossier. Een makelaar ging het pas geven bij de ondertekening van de akte. Daar heb ik niks aan.

Het dossier technique met alle onderzoeken is verplicht bij de verkoop en hoort bij het compromis de vente gevoegd te worden. Maar het gebeurt maar zelden dat dit al bij het in de verkoop nemen van een woning uitgevoerd wordt. Het is een flinke investering, en sommige onderdelen zijn maar een jaar geldig. De verkoper wacht dus liever tot er een serieuze gegadigde is. Overigens is de energiebalans wel verplicht bij de publicatie, maar bedenk wel dat we in Frankrijk zijn. Hier wordt de reglementaire soep maar zelden zo heet gegeten als ze wordt opgediend.

En dan zijn er nog particulieren en makelaars die gewoon niet reageren op een vraag. Spijtig. Waarom?

Goede vraag. Sommige zijn gewoon niet erg goed in hun werk. Sommige particuliere verkopers denken al voldoende aanvragen te hebben en reageren niet meer op nieuwe klanten. Als webmaster van Immogo druk ik de mensen altijd op het hart dat zij hun eigen makelaar zijn en dat ze zich dus ook als commercieel agent moeten gedragen. Snel reageren, de juiste informatie verstrekken, navragen als de koper na een eerste informatieronde niks meer van zich laat horen. Overigens is dit bij 80% van de aanvragen het geval, en behoorlijk onbeschoft. Als het aanbod je niet bevalt, probeer dan de beschaving op te brengen de verkoper even te verwittigen. Wat ik maar wil zeggen… de inspanning moet van twee knten komen.

Ik verkocht een huis, met veel foto’s en veel uitleg in de advertentie. Op 1 dag 12 bezoekers gehad en op die ene, eerste dag het huis verkocht. Veel werk om een goede site en een goede advertentie te maken? Nee. Ik zoek verder.

Bravo voor u! Maar niet iedereen is zo handig met digitaal gereedschap als u kennelijk bent. Een goede advertentie opstellen en een website maken is voor veel mensen een flinke zo niet onmogelijke opgave. Daarom heb ik ooit Immogo opgericht, waar mensen tegen een zeer redelijk bedrag (men mag betalen wat men wil) op basis van hun eigen input een zo professioneel mogelijke presentatie van hun huis krijgen.

Met dank aan Walter Oeyen voor de vragen.