Als je een huis in Frankrijk verkoopt, worden de notariskosten doorberekend aan de koper. Deze kosten bedragen ongeveer 7 tot 8% en bestaan grotendeels uit belastingen. De notaris zelf mag overigens slechts een klein deel van deze kosten houden. Hij verdient dus minder dan je zou denken. Tenzij je de notaris een officiële verkoopopdracht geeft en hij daadwerkelijk met de uiteindelijke koper op de proppen komt. In dat geval moet je hem als verkoper circa 3% extra betalen… de zogenaamde ‘frais de négociation‘. Het verplichte deel, dus de vaste notariskosten, wordt berekend als een percentage van de verkoopprijs. Je kunt het precieze bedrag vinden met de Franse notariskostencalculator op Immonot.com.
Verkoper betaalt de Franse makelaar
De notariskosten en leges komen dus ten laste van de koper. De makelaar in Frankrijk daarentegen wordt gewoonlijk ingehuurd en betaald door de verkoper. Als jij je huis of ander onroerend goed in Frankrijk te koop zet bij een makelaar en deze vindt een koper voor je, dan moet jij ook de makelaarscourtage betalen. Dat is logisch. Als verkoper heb je de makelaar ingehuurd, een officiële opdracht gegeven en deze bekrachtigd met een contract (mandat de vente). De makelaarskosten kunnen per makelaar flink verschillen. Sommige nemen genoegen met 4%, andere vragen tot wel 10%! Voor huizen onder de driehonderdduizend euro betaal je gemiddeld rond de 6%, al valt daarover soms wel te onderhandelen.
De koper betaalt de makelaar niet
Het gekke is, dat veel makelaars jou als verkoper proberen wijs te maken dat de koper hun commissie betaalt. De redenering van de makelaar is als volgt: “Als u uw huis bij ons te koop zet, tellen wij onze courtage op bij uw eigen vraagprijs. Dit hogere bedrag publiceren wij als verkoopprijs, dus uiteindelijk betaalt de koper onze courtage. Het kost u niets!” Vanwege dit consequente misleidende verhaal in de Franse vastgoedsector zijn veel mensen gaan geloven dat in Frankrijk de kopers de makelaar betalen. Om te illustreren dat dit echt onzin is, heb ik enkele vergelijkende berekeningen gemaakt.
Huistransactie frankrijk vanuit de koper…
Het is altijd een goed idee om je in te leven in de gedachten en behoeften van de doelgroep. In dit geval de koper, we noemen hem Jan. Jan de Koper heeft een bepaald budget en is op zoek naar huizen met een vraagprijs die daarbij past. Hij weet dat hij waarschijnlijk wel 5 tot 10% korting kan bedingen. En hij weet ook dat hij uiteindelijk ongeveer 7% bij de verkoopprijs moet optellen voor de notariskosten. Het totaalbedrag mag zijn budget niet overschrijden.
Dus stel, Jan heeft een maximumbudget van 215.000 euro all-in. Dan gaat hij op zoek naar huizen die voor maximaal €220.000 te koop staan, in de hoop dat hij deze vraagprijs naar een verkoopsom van € 200.000 kan onderhandelen. Plus 7% notariskosten bij op. Totaal: 214.000€. Met zijn budget van 215.000 euro kan De Koper het huis kopen. Iedereen blij.
1. EEN VASTGOEDVERKOOP ZONDER MAKELAAR.
In dit voorbeeld gaan we er voor het gemak van uit dat jij als verkoper minimaal €200.000 wilt ontvangen voor je huis. Omdat je er terecht van uit gaat dat een potentiële koper wil onderhandelen, tel je daar een marge van 10% bij op. Dus je publiceert je huis op Immogo en andere sites voor particulieren met een vraagprijs van €220.000,-. Als alles gaat zoals je had verwacht, kun je je huis na onderhandelingen verkopen voor €200.000,- en krijg je dus het bedrag waar je op hoopte. Wat Jan de Koper betreft klopt dit ook.Jouw huis valt binnen zijn budget. In een schema ziet dit er als volgt uit:
2. EEN VERKOOP MET EEN MAKELAAR.
Nu kijken we hoe deze zelfde situatie uitpakt met inschakeling van een Franse makelaar. Zoals gezegd wil jij als verkoper €200.000 ‘net vendeur’ in handen krijgen voor je huis. De makelaar – die de regionale markt en de haalbare prijzen goed kent – zegt: “Geen probleem! We tellen gewoon mijn 6% commissie op bij uw prijs, zodat de koper mijn commissie betaalt. Dan komen we uit op € 212.000, plus wat reserve voor de onderhandelingen… we publiceren met een vraagprijs van € 220.000.” Die vraagprijs had je zelf ook al in gedachten, dus zo gezegd, zo gedaan. De transactie ziet er als volgt uit:
Helaas is het budget van Jan, de mogelijke koper, ondanks de inschakeling van de makelaar geen cent groter geworden. Jan mikt nog steeds op een koopprijs van rond de 200.000. De onderhandelingen verlopen daardoor veel moeizamer, want er is minder speelruimte. Maar Jan houdt voet bij stuk: meer dan € 215.000 kan hij niet betalen, en dat is inclusief notariskosten. Graag of helemaal niet. De verkoopprijs komt uiteindelijk dus neer op 200.000 euro. Alleen moet jij als verkoper in dit geval nog wél de makelaar betalen. De extra kosten bedragen €12.000,-, waardoor je netto-opbrengst uitkomt op €188.000,-. Dat is toch even slikken.
3. EEN ANDERE OPTIE: MEER MARGE.
Stel dat de makelaar realistisch genoeg is om vanaf het begin 10% onderhandelingsruimte in te bouwen. Dus hij verhoogt jouw netto vraagprijs van €200.000 met 10% tot €220.000 en voegt daar nog eens zijn commissie van 6% aan toe. Dat is dus een extra €13.200. Met een gepubliceerde vraagprijs van €233.2000 bouwt hij voldoende marge in om jouw nettoresultaat van €200.000 veilig te stellen. Dat klinkt mooi, maar het schept ook nieuwe problemen. Kijk maar naar dit schema:
Ten eerste het risico dat Jan niet eens meer probeert contact op te nemen met de makelaar over jouw huis. De gepubliceerde vraagprijs is immers €32.000 boven zijn budget van 200.000. Maar goed, stel dat Jan toch in onderhandeling durft te gaan… hij doet een bod, er komt een tegenbod en uiteindelijk rond je de deal af op een prijs van €210.000. Jan heeft nu echt een probleem, want inclusief de iets hogere notariskosten moet hij meer dan €226.000 vinden. En als hij zijn financiering niet rond krijgt, gaat de koop niet door. Ook jij bent nog steeds niet echt blij, want je krijgt maar €210.000, minus de €13.200 voor de makelaar. Dus ontvang je met €196.800,- nog steeds €3200,- minder dan je wilde.
VASTGOEDKOSTEN EN COURTAGE OP EEN RIJ
Enfin, je ziet, het is allemaal best ingewikkeld. Het is dus belangrijk dat je al deze scenario’s voor jezelf opschrijft, met je eigen gewenste minimale ‘netto verkopersprijs’ (prix net vendeur) en de onderhandelingsmarge. Helaas kun je de financiële situatie van Jan de Koper niet beïnvloeden. Maar je kunt wel proberen een aantrekkelijk bod online te zetten, zonder courtage en met een redelijke onderhandelingsmarge van 5 tot 10%.
Hieronder vind je een overzicht van alle berekeningen. Je kunt deze afbeelding downloaden, uitprinten en boven je bed hangen, dan ben je klaar voor een scherp prijsbeleid voor je Franse onroerend goed-verkoop.
Blij met Immogo? Tevreden over mijn blog vol nuttige informartie over de Franse huizenmarkt?
Ik hou van wijn. Geef me hier een ‘pourboire’!
