De geschiedenis van Immogo

Bij de oprichting in 2005 was Immogo een unieke nieuw concept: No Cure No Pay advertenties voor particulieren in Frankrijk. Een concept dat door de makelaars met lede ogen werd bekeken. Reden genoeg voor de FNAIM om een klacht tegen Immogo  en oprichter Gregor Hakkenberg in te dienen. Dit leidde tot een strafrechtszaak, een eerste veroordeling, een hoger beroep en uiteindelijk 100% vrijspraak voor Immogo. Helaas was het een Pyrrus-overwinning, want de site was een jaar gesloten en de hoge proceskosten werden niet vergoed.

Het blog dat Hakkenberg indertijd bijhield, is onlangs gesloten. De inhoud van het spannende maar soms ook schrijnende relaas staat nu hieronder:

Jeudi 13 octobre 2005

ACTUALITEITEN

Op maandag 21 januari 16.00 uur moest ik voorkomen bij het gerechtshof van Chalon-sur-Saône om me te verdedigen tegen een klacht van de makelaarsvereniging FNAIM.

In plaats van vier uur begonnen we pas na 19.00 uur. Iedereen was gaar, de rechter zat te gapen. Ik was bloednerveus, vooral toen de rechter met het verhoor begon en er op uit leek me regelrecht het cachot in te lullen. Ik werd uitgemaakt voor buitenlandse slimmerik die dacht een gat in de Franse wet te hebben gevonden om mijn zakken te kunnen vullen. Iemand die wel de wet kent, want keurig ingeschreven (alsof dat een slecht teken is) maar die niet de moeite had genomen om even te vragen of het wel mocht, wat ik deed. Kortom, op basis van het dossier was ze overtuigd dat ik fout zat. En hogelijk verontwaardigd dat ik Immogo in de lucht had gehouden.

Vervolgens kwam de advocaat van de FNAIM aan de beurt, die op zijn beurt met vage verdachtmakingen kwam, dat ik in de schaduw zou werken met een onduidelijke maar waarschijnlijk dubbele boekhouding, waaruit niet zou blijken welke zaken ik verkocht had en dat ik kortom makelaartje aan het spelen was. Hij kon vooral niet geloven dat Immogo geheel op goed vertrouwen gebaseerd is. Onmogelijk dat iemand zo naief zou zijn als Mr. Hakkenberg. Wat bij betreft is er maar één verklaring voor zijn ongeloof: Hij kent te veel makelaars.

Mijn eigen advocaat had echter een paar stukjes jurisprudentie paraat waaruit zou blijken dat Immogo tot de uitzondering van de persmedia zou behoren. Als ‘voie de presse’ mag je namelijk wel reclame voor huizen maken. Ik weet niet of de aanklagers overtuigd waren. “Het bestaat niet dus het mag niet.” De procureur voegde me zelfs nog toe: “Misschien bent u wel te innovatief voor de Franse wet.”

De eis: 2 maanden voorwaardelijk en 7.500 (het maximum) boete. Uitspraak is 17 maart. Dus nog even in de stress zitten.

Lundi 17 mars 2008

Immogo verboden!

Heet van de naald: de rechter heeft bepaald dat Immogo illegaal is en dat ik schuldig ben aan overtreding van de Loi Hoguet. De aanklager eiste een maandje geleden 2 maanden voorwaardelijk plus 7.500 euro boete. Maar we hadden een tamelijk doortimmerde verdediging en zeker voor een first offender valt de straf zelden zo hoog uit als de eis. Toch hoorde ik vandaag dat ik VIER maanden voorwaardelijk heb gekregen plus 7.500 euro boete plus 2.500 schadevergoeding voor de klagers: de FNAIM. Mijn advocaat moest echt even gaan zitten. Ik gelukkig nog niet, want voorwaardelijk. We weten nog niet precies welke grondslagen er onder dit vonnis liggen, want we hebben het nog niet in handen. Maar wel is zeker dat zelfs als we in beroep gaan, Immogo intussen dicht moet. En een beroep kan een paar jaar duren, zodat zelfs als je daarna wint, je toch verliest. Dit vonnis is niet echt een ondersteuning van mijn rechtstgevoel. Het is onbekend wat we gaan doen.

Mardi 18 mars 2008

De verdediging die niet werkte…

Na mijn mondelinge veroordeling wilde ik natuurlijk zo snel mogelijk het geschreven vonnis lezen, met de argumentatie van de rechter. Helaas komt dat pas 7 april beschikbaar, terwijl ik binnen 10 dagen, dus vóór 27 maart moet beslissen of ik in hoger beroep wil gaan.

Als ik niet in hoger beroep ga, kunnen ze zich er makkelijk van afmaken op die 7e april: “Gezien de bewijzen en de stukken van zowel aanklager als defensie is bewezen geacht dat de verdachte zich schuldig heeft gemaakt aan overtreding van de Loi Hoguet.” Ga ik in hoger beroep, dan zullen ze van elk van de stukken een argumentatie moeten geven waarom deze niet in overweging zijn genomen.

De jurisprudentie dat een site een persmedium is (en dus uitgezonderd van de Loi Hoguet), en dus ook vergeleken kan worden met persmedia (Figaro, bijvoorbeeld) die reclame maken voor onroerend goed waarbij men een brief onder nummer naar het blad moet schrijven om de eigenaar te kunnen bereiken.

Het argument dat Immogo een vooraf afgesproken prijs hanteerde die niet afhankelijk was van de verkoopwaarde maar van de gepubliceerde vraagprijs.

En het feit dat nergens in de Loi Hoguet staat dat zodra je je advertenties niet factureert omdat iemand zijn huis elders verkoopt je automatisch een makelaarsdienst verstrekt

Verder is op geen enkele manier vol te houden dat Immogo de koper of verkoper van een huis enige schade zou kunnen berokkenen. Betaling van de factuur is volledig vrijwillig en ik heb nog nooit iemand ‘verplicht’ om iets te betalen.

Bovendien heb ik voordat ik Immogo begon mijn advocaat gevraagd of er iets tegen was, en ben ik na diens ontkennende antwoord volledig te goeder trouw begonnen met de site. Dus men kan mij geen moedwillig omzeilen van de wet aanwrijven.

Elke keer als ik het op een rijtje zet, vind ik het persoonlijk een redelijk sterk verweer. Dus zeker geen reden om de eis van de openbare aanklager te verhogen!

Het wrange is, dat tijdens het hoger beroep de site dicht moet. Tegen die tijd dat het beroep dient, over een jaar of twee of drie, is Immogo geen cent meer waard. Alle huizen verkocht en Google ranking verdwenen.

Ik weet niet hoe ik daar iets tegen kan doen. Ook de media opzoeken lijkt me geen nut hebben, behalve voor mijn eigen genoegdoening.

Vendredi 21 mars 2008

Immogo vecht terug met nieuwe site…

Ik heb besloten inderdaad in hoger beroep te gaan. Het risico bestaat dat je dan een hogere straf krijgt, maar dat lijkt me toch wel erg eh straf. Intussen kalft de bekendheid van Immogo af, en wordt de site steeds minder waard. Als het hoger beroep over twee jaar dient, zijn alle huizen op Immogo verkocht en kan ik opnieuw beginnen. Daarom begin ik zeer snel een nieuwe, betaalde site, die mede dient om mijn proceskosten te financieren. Mijn bestaande klanten kunnen daar voor 10 euro (ik moet betaling vragen) hun huis opnieuw op plaatsen.  Voor nieuwe klanten heb ik een zeer bijzonder aanbod bedacht. Volgens mij ben ik opnieuw de eerste. Maar nu echt voorzeker 100% legaal. En geholpen door de reeds opgebouwde Google-credibility van Immogo zal de nieuwe site zeker snel veel bezoekers krijgen. Binnenkort meer nieuws!

Update 24 maart: we werken hard aan de nieuwe site. De klanten van Immogo krijgen zeer binnenkort bericht. Even geduld nog alstublieft.

Update 5 april: Het duurt langer dan verwacht, en inmiddels evolueren ook de ideeën over de vorm van de nieuwe site. Het borrelt!

Lundi 7 juillet 2008

NIEUW! Geen nieuws.

Het is vervelend, maar het enige echte nieuws is dat er geen nieuws is. Ik wacht nu al bijna drie maanden op mijn boete en de rekening voor de schadevergoeding van de FNAIM. Hoe eerder ik die ‘signification de jugement’ krijg, des te eerder kan ik serieus werk maken van mijn hoger beroep. Maar er gebeurt niks. Nu weet ik dus nog steeds niet wat de rechter ertoe heeft gebracht om de eis van de officier van justie (twee maanden) te verdubbelen om mij een straf van vier maanden voorwaardelijk, een boete van 7500 euro en een schadevergoeding aan de FNAIM van 2500 euro op te leggen. Wat zijn haar argumenten? Ik weet het niet en wacht af. En elke maand verlies ik meer, want elke maand zonder immogo is winst voor de tegenpartij.

Samedi 7 mars 2009

IMMOGO WINT!

Persbericht

Franse makelaars verliezen hoger beroep tegen No Cure No Pay huizensite

Bourgogne (F): De Nederlandse internetondernemer Gregor Hakkenberg heeft zijn proces tegen de machtige Fédération Nationale des Agences Immobilières (Franse NVM) op alle punten gewonnen. Volgens de FNAIM was Hakkenberg in overtreding omdat zijn site Immogo werkte tegen betaling van 1% na succesvolle verkoop, en commissie factureren zou zijn voorbehouden aan officiële makelaars.

Hakkenberg werd in maart 2008 veroordeeld tot vier maanden voorwaardelijk plus 10.000 euro boete. In hoger beroep is hij nu alsnog vrijgesproken. Immogo mag in ongewijzigde vorm weer online.

Drie keer in overtreding

In maart 2008 besluit de strafrechter in het Bourgondische Chalon-sur-Saône dat de manier van werken van Immogo inbreuk maak op de Loi Hoguet, de wet die het makelaarsberoep beschermt. Immogo werkt op basis van No Cure No Pay. De verkoper hoeft zijn advertentie alleen maar te betalen als de advertentie op de site daadwerkelijk tot een transactie leidt. Prijs voor succes is 1% van de vraagprijs. Volgens de rechter:

1. mogen alleen officieel geregistreerde makelaars geld verdienen aan onroerend goed-transacties.

2. is 1% van de gepubliceerde vraagprijs te duur voor een simpele webadvertentie, dus zouden er ook wel andere diensten verricht worden.

3. het in contact brengen van koper en verkoper staat gelijk aan ‘bemiddelen’. En ook dat mag alleen met een officiële kaart.

Hoger beroep

Hakkenberg wordt op persoonlijke titel veroordeeld tot het betalen van 10.000 euro. De openbare aanklager had twee maanden voorwaardelijk geëist, maar bij de uitspraak blijkt dit zelfs vier maanden te zijn.

Gregor Hakkenberg vindt de straf buiten elke proportie en gaat in hoger beroep. Hij vindt een advocaat met specialisatie in commercieel en internetrecht en bereidt een nieuwe verdediging voor. Het beroepshof in Dijon laat zich door hun argumenten overtuigen en stelt Hakkenberg alsnog in het gelijk.

Vanaf vandaag, twee weken na de uitspraak, is Immogo weer online: http://www.immogo.com/nl

Jeudi 19 mars 2009

De stand van zaken

De euforie van de winst begint nu, zo’n kleine maand na de uitspraak van het hoger beroep, een beetje weg te ebben. Tijd voor een nuchtere blik op de stand van zaken. Dat ziet er eigenlijk helemaal niet zo fraai uit. De rechtszaak, waarbij ik overigens op persoonlijke titel beschuldigd werd, heeft me toch meer aangegrepen dan ik dacht. Ik voel me een beetje uitgekakt. Bovendien realiseer ik me terdege dat deze zaak me ook financieel heeft uitgeput. Advocaten zijn duur en ik moest een jaar lang de aanvullende inkomsten uit Immogo missen.

Deze hele affaire heeft me bij elkaar zo’n 10.000 euro aan honorarium van advocaten gekost. Plus het verlies aan omzet. Tussen 2004 en begin 2008 draaide Immogo 28.000 euro (bruto), waarvan 17.500 in 2007 ! De site begon net lekker te draaien toen ze me verplichtten de zaak te sluiten.

Bij een conservatieve schatting (de markt begon aan het eind al wat weg te zakken) heb ik door het sluiten van Immogo tussen 02/2008 en 02/2009 zo’n 15000 euro omzet misgelopen. Samen met de juridische kosten dus een schade van 25.000 euro. Volgens mijn advocaat kan ik dat geld bij niemand claimen.

De spierballentactiek van een grote vereniging

Het komt er op neer dat de FNAIM met haar enorme budget en advocatenleger aangifte kan doen tegen iedereen waarvan ze vagelijk vermoeden dat hij misschien eventueel wel iets zou kunnen doen dat verboden is volgens de beroepsregulerende ‘loi Hoguet’. Als de openbare aanklager de zaak ziet zitten en vervolging instelt, voegt de FNAIM zich als benadeelde partij bij de zaak om schadevergoeding te eisen. Dit geeft ze ook het recht om hun advocaat in de rechtszaal de verdachte nog wat steviger aan de schandpaal te nagelen.

Als de aangevallen persoon of onderneming ‘niet schuldig’ wordt verklaard, dan hebben ze hem toch op zijn minst een tijdje van zijn werk gehouden en op kosten gejaagd. De FNAIM hoeft nooit schadevergoeding te betalen, omdat zij de rechtszaak zelf niet hebben aangespannen. Maar wordt de verdachte schuldig gevonden dan moet hij wél de juridische kosten van de FNAIM vergoeden, soms aangevuld met een vergoeding voor geleden schade.

Zo werd ik zelf in eerste instantie veroordeeld tot het vergoeden van 1.000 euro advocaatkosten plus 1500 euro ‘schade’ aan de FNAIM. Waar die schade geleden was, was me niet duidelijk, maar de FNAIM kon het geld waarschijnlijk goed gebruiken voor het financieren van een volgend proces.

Toen ik echter in hoger beroep werd vrijgesproken, kreeg ik geen cent vergoed. Ik moest kennelijk blij zijn dat ik mijn zieltogende site weer online kon zetten. Helaas had ik geen geld meer om reclame te maken.

En nu… cassatie!

Het is nog niet afgelopen. De FNAIM heeft om cassatie gevraagd. Het hoogste hof – in Parijs – gaat kijken of het beroep volgens de regels is behandeld. Zo niet, dan wordt de zaak terugverwezen naar het beroepshof, waar de hele toestand opnieuw begint. De openbaar aanklager heeft nog niet om cassatie gevraagd. Dus mocht ik verliezen, dan krijg ik niet meer die enorme boete en voorwaardelijke straf opgelegd. Maar intussen moet ik wel betalen voor een nieuwe advocaat (een van de zestig advocaten die in cassatiezaken mogen pleiten), wat me naar schatting nog eens 2500 à 3500 euro gaat kosten.

Moet het beroep inderdaad over, dan moet ik natuurlijk weer mijn verdediging betalen. Ik kan dus opnieuw minsten 7.000 euro onkosten tegemoet zien, zonder enige mogelijkheid ze vergoed te krijgen.

De kans is tamelijk groot dat ik aan het eind alles gewoon win. Dat ik na ruim vijf jaar vechten en gedoe uiteindelijk volledig vrijgepleit zal zijn. En failliet.

Gek, maar hier heeft mijn rechtsgevoel toch een beetje moeite mee

Mardi 31 mars 2009

Dank u, FNAIM. Nu heb ik twee huizensites!

Het is bijna ironisch, maar ook wel amusant. Doordat de Franse makelaarsfederatie FNAIM in 2005 met een klacht bij justitie een proces tegen Immogo in gang zette, heb ik nu twee huizensites in plaats van één! Toen Immogo verboden werd, heb ik immers een deel van de verkopers kunnen overtuigen hun advertentie te verhuizen naar een nieuwe site: Zorro Immo. En na het winnen van mijn hoger beroep kon ook Immogo weer terug online.

Zorro Immo

Dit is een ‘traditionele’ huizensite waar eigenaars tegen betaling hun huis te koop zetten. Een presentatie op Zorro Immo kost 50 euro. Willen de verkopers meer talenversies, dan betalen zij voor de vertalingen een zeer schappelijke 7 cent er woord. Zorro Immo loopt heel aardig. En dat komt goed uit, want ik kan de inkomsten weer investeren in het uit de as herrezen Immogo, waar ik immers de vertalers uit eigen zak moet betalen.

Hoe is het met Immogo?

Naar omstandigheden zeer goed. De site is een jaar uit de lucht geweest en dat is natuurlijk niet goed voor de prestatie bij de zoekmachines. Gelukkig heb ik door de winst op de FNAIM veel persaandacht gekregen, met veel linkjes, waardoor Immogo al binnen een paar weken als vanouds in de bovenste regionen bij Google meedraaide. Bovendien scoort de site beter dan voorheen op buitenlandse versies van Google.

Kansen voor iedere verkoper

De huizen die oorspronkelijk op Immogo stonden en die nog niet verkocht zijn, mochten terug naar deze ‘No Cure No Pays’-site. Ze zijn overigens ook op Zorro Immo blijven staan. Nu komen er dus nieuwe huizen binnen op twee sites. Bij Zorro Immo gaat het om verkopers die liever 50 euro vooruit betalen dan duizenden euro’s na geslaagde verkoop. Bij Immogo adverteren mensen die wel houden van een gokje. Ze investeren niks, maar betalen meer na succes.

Voordelen voor huizenzoekers

Het voordeel voor huizenzoekers is duidelijk: op beide sites samen staan steeds méér huizen van particulieren, met op beide sites prima presentaties en uitgebreide beschrijvingen. We blijven kritisch op de kwaliteit van de foto’s en teksten. En zitten de verkopers achter de broek om toch vooral de advertenties zo duidelijk mogelijk te maken. Precies wat huizenzoekers wensen.

Rechtstreeks contact

Voor beide sites geldt ook dat geïnteresseerde huizenzoekers via het formulier onder elke advertentie rechtstreeks contact met de eigenaar kan krijgen. Direct zaken doen met de eigenaar, zonder tussenkomst van makelaars of andere dure bemiddelende types.

Jeudi 21 mai 2009

Immogo goed onderweg

Immogo is nu weer zo’n twee maanden online en het gaat fantastisch! Inmiddels komt er weer gemiddeld één nieuw huis per dag binnen. Helaas worden er niet veel huizen verkocht, maar we hebben ook de tijd niet mee. Het is denk ik een kwestie van geduld en lange adem, voor alle betrokkenen. Welbeschouwd mag ik mezelf gelukkig prijzen. Ik verdien weliswaar niks, maar er zijn ook mensen die al maanden op dubbele lasten zitten.

Veel koopjes

Het is lastig te zeggen of de markt weer aantrekt. Wel zie ik nu nieuwe huizen binnen komen met zeer lage koopprijzen. Een flinke boerderij op een mooie plek in de Zuid-Bourgogne voor nog geen 150.000 euro. Een grote bewoonbare opknapper voor 85.000. Dat is toch niet duur. Voor wie bij wil houden wat er nieuw binnen komt… de laatste aanwinsten staan hier.

Volg Immogo op Twitter!

Een nieuwe ontwikkeling is dat Immogo een Twitter Account heeft. Als je je bij Twitter inschrijft kun je Immogo volgen en automatisch bericht krijgen van elk toegevoegd huis. Het adres is natuurlijk http://twitter.com/immogo.

Dimanche 2 août 2009

Bijna 250 presentaties van particuliere huizen in Frankrijk op Immogo

Op 1 augustus 2009 hebben we ons 247ste Franse koophuis bij kunnen schrijven op Immogo. Het goedkoopste aanbod is nu een dorpshuisje van 15.000 euro, terwijl het duurste object maar liefst 7.000.000 moet opbrengen. Maar ja, dat is dan ook een bar, dancing, restaurant, hotel aan de voet van de pistes, gloednieuw en klaar voor exploitatie.

Een breed en gevarieerd aanbod, maar bij Immogo krijgt iedereen dezelfde behandeling.

We doen ons best om een optimale beschrijving en zo veel mogelijk fotos van de particuliere verkopers los te peuteren. We achtervolgen ze met vragen, vallen ze lastig voor meer foto’s en gaan soms zelfs op strooptocht om foto’s van hun eigen site af te pikken. We doen er alles voor om een uitstekende presentatie te creëren van elk huis.

Dit is een belangrijk voordeel voor de kopers, die immers vooraf online kunnen bekijken of het aanbod ze bevalt. Vooral belangrijk omdat Immogo een internationaal publiek bedient, met vertalingen in het Frans, Engels en Duits. Veel potentiële kopers moeten dus een heel eind reizen voor een bezichtiging.

Hoe dan ook, Immogo probeert samen met kopers en verkopers een positieve sfeer te scheppen rond de huizenmarkt, die de laatste tjd wel erg somber leek te worden. Er zijn nog steeds mooie huizen te koop, en veel zijn een stuk goedkoper geworden. En omdat er géén makelaarscommissie betaald hoeft te worden, bent u bij Immogo sowieso goedkoper uit!