Als u zelf uw huis in Frankrijk wilt verkopen, bijvoorbeeld via onze site Immogo, moet u ook zelf klanten te woord staan, rondleidingen organiseren en de onderhandelingen voeren. Zo bespaart u tot wel 5 à 6% commissie. In onze serie ‘Hoe verkoop ik zélf mijn huis in Frankrijk’ geven wij tips om u te helpen de rol van de makelaar optimaal in te vullen. Of, want zo kan het ook, om een deel van de makelaarstaken gratis te laten vervullen door de notaris!
Als u een makelaar gebruikt, helpt deze u bij het opstellen van het compromis de vente (voorlopige koopovereenkomst). Maar echt nodig is deze dienstverlening van de makelaar niet. U moet immers sowieso naar de notaris om de overeenkomst te sluiten, en bij de notaris zit het opstellen van een compromis de vente eveneens bij de prijs inbegrepen. Er zijn overigens meer soorten verkoopovereenkomsten tussen verkoper en koper. Sommige zijn voordeliger voor de verkoper, andere geven de koper meer bescherming. We gaan er hieronder wat dieper op in.
Het compromis de vente, een belangrijk document
In het Nederlands zeggen wij ‘voorlopig koopcontract’, maar er is weinig ‘voorlopigs’ aan het compromis de vente. Welbeschouwd is dit het belangrijkste document in de totale onroerend goed-transactie, omdat in het compromis alle belangrijke afspraken worden vastgelegd. De prijs, de uiterste overdrachtstermijn, de ontbindende voorwaarden, wat er gebeurt bij het tussentijds overlijden van een van de contractanten en waar ieders rechten en plichten liggen bij een brand of overstroming tussen het tekenen van het compromis en het bekrachtigen met de acte authentique. En natuurlijk de hoogte van de vergoeding in het geval een van de partijen niet aan zijn verplichtingen voldoet. Meestal is dat 10% van de koopsom, maar het kan ook 5% zijn. De koper moet de aanbetaling op een beschermde ‘derdenrekening’ deponeren als aanbetaling. Reden te meer om het compromis via de notaris te regelen, zodat deze de caution (borg) kan bewaren.
Meer voordelen voor de koper
Direct na het tekenen van het compromis liggen de afspraken voor de verkoper vast, als in graniet gebeiteld. De koper daarentegen, kan nog zeven dagen nadenken of hij zich wil terugtrekken (sept jours de rétractation) en kan later eventueel een beroep doen op de ontbindende voorwaarden. Als iemand bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgt, kan hij onder de koop uit. U als verkoper kunt echter niet meer terug. U móet verkopen aan uw contractant. We kunnen rustig zeggen dat het Compromis de Vente hét belangrijkste document is in het complete verkoop- en koopproces van onroerend goed in Frankrijk. Het is dus zaak om te zorgen dat dit document exact de juiste informatie bevat. Niet meer en ook niet minder dan nodig is voor een vlekkeloos verlopende transactie.
Alternatief voor het compromis de vente: promesse de vente
Met een ‘promesse unilatérale de vente’ belooft u als verkoper uw huis voor een bepaald bedrag aan een koper te willen verkopen. Door dit document te tekenen geeft u de koper zekerheid dat u het onroerend goed gedurende een bepaalde periode voor hem reserveert. De koper aan zijn kant tekent voor zijn koopintentie, en legt ook een borg in om u de zekerheid te geven dat u het huis niet voor niks reserveert. Welbeschouwd neemt de koper dus een betaalde optie op uw huis. Om rechtsgeldig te zijn moet de promesse de vente geregistreerd worden bij de belastingautoriteiten (la recette des impots). Dat moet binnen 10 dagen als het een particuliere overeenkomst is, of binnen een maand als de notaris betrokken is. Dit kost overigens €125, terwijl een compromis de vente gratis is. Maar voor u als verkoper is er een belangrijk voordeel. Mocht de koper na onderzoek van zijn kant afzien van de koop, dan moet hij u een schadevergoeding betalen. U hebt immers gedurende een bepaalde periode uw huis niet kunnen verkopen. De koper die zijn optie niet uitoefent, is zijn borg (meestal 10%!) kwijt. Bovendien stelt de promesse een duidelijke termijn. Zodra de termijn verstreken is en de koper zijn optie niet heeft uitgeoefend, bent u vrij om uw huis aan een ander te verkopen.
Promesse de vente of promesse d’achat minder voordelig voor de koper
U begrijpt dat voor een koper het tekenen van een promesse d’achat meer nadelen dan voordelen heeft. Met een compromis heeft hij dezelfde zekerheid, maar minder risico op het betalen van een ‘boete’ als hij terug wil krabbelen. Zeker als er een ontbindende clausule in verband met financiering (financieringsvoorbehoud) in staat. Als een koper dan bij nader inzien toch niet wil kopen, is het tamelijk makkelijk om bij het aanvragen van een lening de bank negatieve informatie te verstrekken waardoor de bank die lening zal weigeren. Zo voldoet de aspirant-koper wel aan zijn verplichting een lening aan te vragen, en telt de weigering als ontbindende voorwaarde.
Stel een duidelijke termijn
Als verkoper zult u in verreweg de meeste gevallen een ‘gewoon’ compromis de vente sluiten. Maar wat voor overeenkomst u ook sluit, zet er in ieder geval een duidelijke termijn in waarbinnen de acte authentique (de definitieve koopakte) gesloten moet worden, en laat daarbij vermelden dat indien deze termijn overschreden wordt, de overeenkomst automatisch ongeldig (caduque) wordt verklaard. Zo voorkomt u dat u met handen en voeten gebonden bent aan een koper die blijft traineren om uiteindelijk tóch onder de koopverplichting uit te komen. Wij kennen uit onze praktijk verhalen van mensen die maandenlang aan het lijntje werden gehouden door kopers op zoek naar financiering. Uiteindelijk ging de koop niet door, en kon de verkoper opnieuw beginnen. Intussen was de markt een stuk minder florissant, waardoor de vraagprijs flink omlaag moest. Met een duidelijke sluitingsdatum voorkomt u dit soort misère.
Hulp bij het Compromis de Vente
Als u hulp nodig hebt bij het zelf zonder makelaar opstellen van een compromis, of u wilt een door anderen opgesteld compromis laten controleren (ook voor kopers zeker aan te raden!), dan kunnen wij u een betrouwbaar adres aanbevelen. Compromis de Vente.info is een onafhankelijk adviseur die voor een redelijk bedrag uw compromis tegen het licht houdt om u te behoeden voor misstappen. Overigens is een bezoekje aan de website van Compromis de Vente een echte eye opener.