Hans Manders uit Nuenen wint proces van Immogo
Hans Manders, eigenaar van bloemenhandel Hans Manders in Nuenen, heeft in hoger beroep zijn proces gewonnen van Immogo. Manders verkocht zijn vakantiekasteel ‘Château Morin’ via Immogo en weigerde vervolgens de hiervoor in een ‘herenakkoord’ afgesproken beloning van 1% te betalen. Volgens de rechter had hij dit recht. Hier het complete verhaal:
Hans Manders verkoopt zijn kasteel
De verkoop van het Franse vakantiekasteel van Hans Manders uit Nuenen was een van de eerste grote successen van Immogo. Het kasteel werd in 2011 voor ruim 700.000 euro verkocht aan een Frans echtpaar dat het domein op Immogo vond.
Immogo werkte toen nog met een ‘Herenakkoord’, een systeem op basis van goed vertrouwen, waarbij de verkoper belooft om bij succes zélf eerlijk om een rekening te vragen en 1% van de vraagprijs te betalen.
Het kasteel van Manders heeft meerdere jaren op Immogo te koop gestaan en er was in die tijd veel onderling contact. Hans Manders heeft diverse keren zijn advertentie aangepast en ons telkens de vertalingen laten doen. Daarbij heeft hij steeds laten doorschemeren dat bij succesvolle verkoop via Immogo een betaling van 1% (of 5000 euro) geen probleem zou zijn. Hij heeft dit ook eens met zoveel woorden in een mail aan Immogo geschreven. Volgens Immogo was door deze schriftelijke toezegging een rechtsgeldige verbintenis ontstaan die sterker was dan de morele plicht van het herenakkoord.
Hans Manders weigert betaling en wint rechtszaak
Helaas heeft Manders ons vertrouwen geschaad. In eerste instantie verzweeg hij dat de koper via Immogo kwam, terwijl de koper zelf beweerde het kasteel wél via Immogo gevonden te hebben. Later, tijdens de eerste rechtszaak, hield Manders nog vol dat de kopers via andere wegen waren gekomen, al had hij daarvoor geen bewijs. Ook hield hij vol dat hij de mailtjes waarin hij aangaf zich bewust te zijn van zijn plicht de 1% bij succes te betalen nooit verstuurd had. Hiermee voor de rechter suggererend dat wij die mailtjes (waarvan wij kopieën en zelfs de broncode konden laten zien) vervalst zouden hebben. Inclusief de vele taalfouten.
Maar waar het uiteindelijk op neer kwam, is dat hij simpelweg geen zin had om het herenakkoord gestand te doen. Een herenakkoord is namelijk méér dan een idee over zaken doen in onderling vertrouwen ook een officiële juridische term voor een overeenkomst zonder afdwingbare waarde. Het is een afspraak op basis van eerlijkheid en betrouwbaarheid. Als een handdruk die een deal beklinkt. Maar strikt juridisch gezien is een herenakkoord minder waard dan een met getuigen uitgesproken belofte. Die is namelijk wél afdwingbaar.
De incassoprocedure en de daaruit voortvloeiende rechtszaak hebben uitgewezen dat Hans Manders met de weigering te betalen in zijn recht stond. De eerste rechter wees de eis van Immogo nog toe, ervan uitgaande dat belofte schuld maakt, maar in hoger beroep werd bepaald dat het ‘herenakkoord’ niet van rechtswege afdwingbaar was.
Manders schreef ooit in een mail aan Immogo “Als iemand het voor dit bedrag koopt, kan ik jouw procentje makkelijk betalen”. Wij beschouwden dit (net als de eerste rechter overigens) als een schriftelijke belofte om te gaan te betalen, waarmee het herenakkoord werd vervangen door een echte overeenkomst. Maar volgens de rechter is zeggen dat je kunt betalen niet hetzelfde als een toezegging dat je zult betalen. Om deze vooral semantische reden is de eis van Immogo afgewezen. Lex dura, sed lex.
Voor wie het totale vonnis wil lezen is hier een PDF: Hans-Manders-Nuenen-Immogo.pdf
Het zaken doen met Hans Manders heeft ons geleerd dat dienstverlening op basis van goed vertrouwen niet haalbaar is zolang er types als Manders rondlopen. Sinds de start van de rechtszaak tegen Manders heeft Immogo daarom besloten een strenger systeem in te voeren. We werken nog steeds voor 1% bij succes, maar wel met een echt contract en controle achteraf. Een illusie armer, een ervaring rijker.
Hans Manders heeft inmiddels een bloemenhandel in Nuenen. Een oplichter mogen wij Hans Manders niet noemen, omdat hij immers het volste recht had om ons niet te betalen. Wel adviseren wij iedereen die zaken met Hans Manders doet alle afspraken zwart op wit vast te leggen en elke handtekening te controleren, voor alle zekerheid.
