Een huis kopen in Frankrijk, hoe zit dat met die promesse de vente, compromis de vente en acte authentique ?

Een huis in Frankrijk kopen of verkopen tussen particulieren of met een makelaar gaat gepaard met diverse juridische formaliteiten die op het eerste gezicht behoorlijk complex lijken. Is ook niet zo raar. Het is geen pak suiker wat hier over de toonbank gaat. Wij proberen hier wat klaarheid te brengen.

Er zijn verschillende contractvormen gekoppeld aan de verkooptransactie van onroerend goed in Frankrijk. Een aantal zijn facultatief, twee zijn gebruikelijk, maar wettelijk gezien is er maar één echt verplicht. We geven u hier een overzicht van de documenten die de verschillende stappen in de transactie markeren, in chronologische volgorde.

1. De ‘promesse de vente’

Deze ‘promesse’ is niet verplicht maar voor de koper toch nuttig om te hebben. Het kan een simpel vel papier zijn waarop de verkoper belooft om zijn onroerend goed te verkopen voor een overeengekomen prijs op een overeen te komen uiterste datum. Zo’n document, gedateerd en ondertekend door koper en verkoper, verplicht de verkoper om zijn belofte gestand te doen. Dit is vooral handig als u een huis koopt zonder makelaar, om toch een bewijs te hebben dat u een verkoopprijs overeen gekomen bent. Notariële bevestiging is voor een ‘promesse de vente’ niet nodig. Wel moet u het document binnen tien dagen na ondertekening laten regstreren bij het belastingkantoor. Dit kost rond de 125€.

De verkoper kan van de koper wel een aanbetaling vragen van 10% van de koopsom. Dit bedrag moet dan natuurlijk ook op het document vermeld worden. Het kan bij verkoop in mindering worden gebracht op de koopsom. Hoe dan ook kan de verkoper na het tekenen van de promesse de vente zich niet meer terugtrekken zonder de koper een schadevergoeding te betalen.

2. Promesse d’achat

Deze contractvorm komt minder vak voor en komt er op neer dat de koper zich verplicht om het onroerend goed te kopen. Maar als de koper deze promesse d’achat accepteert en hiervoor tekent, staat het document juridisch gelijk aan een koopakte. De twee partijen zijn daarna verplicht om binnen de gestelde termijn naar de notaris te gaan om een koopakte te tekenen. Wie in gebreke blijft, moet de tegenpartij een schadevergoeding betalen.

Als u een dergelijke koopbelofte wilt opstellen, let dan op dat u hierin ook eventuele ontbindende voorwaarden opneemt. Net zoals u dat in een compromis de vente doet.

3. Compromis de vente

Opnieuw een facultatieve stap, al is er in Frankrijk nagenoeg geen verkoop zonder compromis de vente (voorlopige koopakte). Het is als het ware een combinatie van de twee bovengenoemde documenten, omdat beide partijen zich verplichten om de transactie zoals beschreven in het compromis te laten doorgaan. Het compromis de vente wordt vaak opgesteld door en ondertekend bij de makelaar, maar bij een overeenkomst zonder makelaar kan ook de notaris dit prima – en zonder extra kosten – verzorgen. Als een van beide partijen zich terug trekt, kan de andere partij schadevergoeding eisen. Tenzij de reden van terug trekken natuurlijk wordt goedgekeurd aan de hand van de ontbindende voorwaarden.

Ontbindende voorwaarden

Denk goed na over de ontbindende voorwaarden, want deze kunnen u vrijwaren van de verplichting om te kopen in het geval er iets tussen komt. Zonder ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld een voorbehoud van het verkrijgen van een financiering, of het ontbinden van een recht van overpad) is de transactie bindend. Als u er toch van af wilt zien, moet u ‘strafkosten’ betalen. In principe kan elke voorwaarde in het compromis worden opgenomen.

II De definitieve koopacte of ‘Acte Authentique’

Dit is het enige verplichte document bij een huizenverkoop. De Acte Authentique moet verplicht worden opgesteld door een notaris en ook op het notariskantoor door alle partijen ondertekend worden.

Overigens betekent het belang van deze verplichte akte niet dat de andere documenten geen waarde hebben. In tegendeel, in principe is met het compromis de vente de koop al gesloten. De Acte authentique zorgt alleen voor het wettelijke kader (en de betaling van de leges), en legt de verkoop definitief vast.

Het is van groot belang om op de dag van het tekenen van de koopakte het totale document nog eens goed door te lezen. Er staat immers precies in wat u koopt. Koopaktes worden vaak gekopieerd van de vorige transactie, en een foutje dat steeds wordt overgenomen (bijvoorbeeld een niet genoemd perceel of een recht van overpad) kan later voor grote problemen zorgen.

De prijs van de koopovereenkomst bestaat voor een belangrijk deel uit overdrachtsbelasting en andere wettelijke kosten. De notaris krijgt maar een relatief klein deel. Overigens maakt het voor de prijs niet uit of er één notaris betrokken is, of dat beide partijen hun eigen notaris inschakelen. In het laatste geval moeten de notarissen hun officieel vastgelegde fee delen.

Samenvatting:

1. De koper weet zeker dat hij wil kopen: hij stelt een ‘promesse d’achat’ op.
2. De verkoper is zeker dat zij aan de koper wil verkopen: zij accepteert de koopbelofte of stelt zelf een ‘promesse de vente’ op.
3. Beide partijen zijn zeker van hun zaak: er kan een compromis de vente getekend worden.
4. Er komt niks tussen, er zijn geen ontbinden voorwaarden (meer) : u kunt naar de notaris om het contract officieel vast te leggen en het onroerend goed over te dragen.