Mag ik in Frankrijk de makelaar buitenspel zetten? Toch kopen zonder makelaar.

Op allerlei Franse internetfora vind je discussies over de mogelijkheid om een huis te kopen dat je via de makelaar gevonden hebt, maar dan zonder de makelaar te betalen. Veel Fransen proberen onder de hoge commissie uit te komen, vaak met het excuus dat de makelaar eigenlijk niks gedaan heeft. “15.000 euro alleen om even de deur open te maken en mij een half uurtje rond te leiden! Dat is belachelijk duur!” Ook buitenlanders krijgen soms spijt dat ze de makelaar hebben ingeschakeld. Zeker als ze weinig tijd met hem hebben doorgebracht. 6% is vaak een flink bedrag. En al is officieel de verkoper de opdrachtgever van de makelaar, en moet dus de verkoper de commissie betalen, het gaat uiteindelijk toch ten koste van de onderhandelingsruimte en dus van jouw koopbudget.

Bezint voor je begint

Kennelijk zijn er nogal wat mensen die bij een makelaar in de etalage een mooi huis zien en die dan direct naar binnen stappen om dat huis samen met die makelaar te gaan bezoeken. Ook zijn er mensen die
al meteen vanaf het begin een Franse makelaar of Nederlandse tussenpersoon inschakelen om in een bepaalde streek een huis te zoeken. Al deze mensen moeten er rekening nee houden dat de makelaarskosten zijn opgenomen in de verkoopprijs. Je kunt natuurlijk óók proberen zélf zonder makelaar een huis te vinden. Hoe je dat doet lees je op de uitgebreide site huis-kopen-zonder-makelaar.en-france.nl

Misvattingen

Zelfs veel Fransen weten niet precies wat wel en niet mag, als het gaat om huizen bezoeken mét en kopen zonder makelaar. Zo doen er wilde verhalen de ronde over de waarde van de zogenaamde ‘bon de visite’. Hieronder een aantal veelgehoorde meningen en uitleg over hoe het werkelijk zit.

Zonder ‘bon de visite’ heeft de makelaar geen rechten

Sommige makelaars laten potentiële kopers een bewijs tekenen dat ze een bepaald pand met die bewuste makelaar bezocht hebben. Deze ‘bon de visite’ geeft geen juridische waarde voor de verhouding tussen jou als koper en de makelaar. Maar de bon de visite dient wél als bewijs van een bezoek tegenover de vérkoper. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat de verkoper zelf niet aanwezig is. Als dan de potentiële koper zich een paar maanden na de rondleiding door de makelaar meldt bij de particuliere eigenaar en ‘vergeet’ te melden dat hij het huis al met de makelaar gezien heeft, kan de makelaar achteraf aantonen dat hij de klant wel degelijk aangebracht en rondgeleid heeft. Overigens is er wel jurisprudentie die de verkoper in een dergelijk geval vrijpleit, maar dan zal de verkoper ook moeten bewijzen dat hij het echt niet kon weten.

Na een jaar kun je het huis alsnog zonder makelaar kopen.

De verkoper heeft een contract met de makelaar, dat hij periodiek verlengt. Het kan dus heel goed zijn dat dit contract na een jaar nog net zo goed van kracht is. Bovendien staat in zo’n ‘mandat de vente’ dikwijls de clausule dat de verkoper tot 12 maanden na het beëindigen van het contract nog gehouden is de commissie te betalen indien een door de makelaar aangebrachte kandidaat het huis koopt.

Als je een bon de visite tekent, móet je via die makelaar kopen

Ik weet niet of het nog steeds zo is, maar vroeger waren er wel minder scrupuleuze makelaars die de huizenzoeker allerlei bizarre documenten lieten tekenen. Dan stond er op de ‘bon de visite’ een clausule dat je als je een bod gedaan had maar de koop ging niet door, je dan een ander huis via diezelfde makelaar moest zoeken. Ook staan er op sommige ‘bon de visites’ ingewikkelde zinnen waaruit je zou kunnen opmaken dat je een eenmaal bezocht pand alléén via die specifieke makelaar zou kunnen kopen. Dat is onzin. De bon de visite heeft voor de koper geen juridische contractuele waarde. Inderdaad is het zo dat je na een visite via een makelaar niet meer ‘entre particuliers’ kunt kopen. Maar je kunt hetzelfde huis wél via een andere makelaar kopen, mits die goedkoper is. Dus als je het huis vond bij makelaar A die 6% commissie eist, en je ziet het bij makelaar B met maar 4% commissie, dan staat het je vrij om het huis via B te kopen. Makelaar A heeft dan géén recht op commissie en is de klus gewoon kwijt. Concurrentie heet dat.

De morele kant van de zaak

Het gaat hier om allerlei juridische omweggetjes en haarkloverij, maar waar het uiteindelijk om gaat is natuurlijk of de makelaar zijn werk gedaan heeft. Als hij in zijn etalage, in de krant of op het internet heeft geadverteerd met het huis van zijn klant, en jij hebt het via hem gevonden en bezocht, dan heeft hij gewoon recht op zijn commissie. Veel makelaars werken hard en betalen veel kosten aan verzekeringen, reclame, bedrijfspand, auto en secretaresse. De hoge commissie is noodzaak, simpelweg omdat er in het Franse systeem veel makelaars moeten ‘leven’ van te weinig huizen.  Alle trucjes om ze achteraf te omzeilen en ze zo hun commissie door de neus te boren, getuigen van een beroerde mentaliteit. Ik bedoel, als je geen zin hebt om hem te betalen, ga dan niet naar een makelaar.