Immogo, fondé en 2005 par le Néerlandais Gregor Hakkenberg, était un concept tout neuf, offrant de la publicité immobilière en quatre langues, mais avec un système de rémunération original (pour un site) de 1% du prix publié en cas de vente réussie par Immogo. Quand le site a commencé avoir du succès, la FNAIM a déposé une plainte au procureur de la république. Hakkenberg est passé devant la cour pénale. Il sera jugé coupable, son site fermé, mais il fait appel et gagne à la fin. Pendant le procès, il a tenu un blog, qu’il vient de fermer. Son récit est republié ici dans son intégralité:

Lundi, le 21 janvier 2008

ACTUALITE D’IMMOGO

Cet après-midi, je suis passé devant le Tribunal Correctionnel de Chalon-sur-Saône. Il faut dire que ce n’est pas amusant d’être traité comme un petit escroc, car c’est exactement ce qui s’est passé. Le juge a commencé à m’interroger d’une façon assez véhémente. Allant même jusqu’à être surpris que je n’aie pas encore arrêté Immogo. Comme si j’étais déjà jugé, et coupable.

Pour le résultat… en bref, il s’avère que la jurisprudence n’est pas claire. Si un site Internet peut être considéré comme une voie de presse, Immogo est entièrement dans les règles, car les voies de presse (Journaux, media audiovisuelles) sont exonérées de l’obligation d’avoir une carte professionnelle selon la Loi Hoguet.

Il paraît que le fait de demander un pourcentage perturbe beaucoup les agents immobiliers. Et encore plus que ça soit sur la base de la confiance. L’avocat de la FNAIM allait presque jusqu’à dire que quelqu’un qui fait des prestations sans contrat, sur simple confiance en ses clients, ne pouvait pas être honnête. Je serais, selon lui, un ‘vilain petit canard’ qui opère dans l’opacité et qui ne demande même pas de factures. Il est difficile de comprendre que quelqu’un puisse avoir confiance d’être payé par ces clients en cas de succès. La confiance, c’est vraiment une notion trop étrange. Surtout pour ce maître-ci, qui travaille souvent pour des agents immobiliers.

Finalement, je ne peux pas vous dire ce qu’il en est avec Immogo. Jusqu’au jugement, le site reste en ligne et continue à faire de la publicité gratuite jusqu’à la vente. Je ne suis pas jugé, alors pourquoi arrêter? Je sais que je ne fais de tort à personne et je continue en attendant le jugement final – le 17 mars 2008. Toujours, avec confiance!

D’ailleurs, je tiens à remercier tous ceux d’entre vous qui m’ont envoyé leurs meilleurs voeux de soutien. Et surtout aussi des attestations sur l’honneur pour dire que je ne fais jamais d’activités normalement réservées aux teneurs de la Carte Professionnelle. Un grand merci, ça m’a fait chaud au coeur.

Lundi 17 mars 2008

Immogo interdit!

Aujourd’hui j’ai reçu le jugement. Le procureur avait demandé 2 mois avec sursis plus 7500 euros d’amende. Mais puisque c’était ma première fois devant la justice et qu’on avait quand même une défense assez bien pensée, il est très rare que le verdict soit de la même hauteur. C’est alors avec surprise que j’ai entendu cet après-midi le jugement de QUATRE mois avec sursis, 7.500 euros d’amende plus 2.500 euros de dédommage et frais de justice pour les plaignants (FNAIM). Au total 10.000 euros!!! En plus, bien sûr, il faut tout de suite arrêter l’activité d’Immogo. Même si on fait appel, cela n’aide pas, car un appel ne suspend pas le jugement et peut durer quelques années. Et s’il faut fermer Immogo pendant ce temps, le site ne vaut plus rien. Et maintenant? Suffit de dire que ce jugement a choqué mon sentiment de justice. On réfléchit à comment faire.

Mardi 18 mars 2008

Défense d’Immogo

Plus haut, j’ai expliqué que le juge m’avait jugé coupable et avait repris (et même aggravé) la peine demandée par le procureur de la république. J’avais pourtant préparé une défense assez complète. Qui malgré tout n`a pas servi à rendre le jugement moins sévère. Ci-dessous, je vous présente les arguments pour la défense d’Immogo. A vous de juger si mon comportement est vraiment répréhensible pour mériter une peine de 4 mois avec sursis plus 7.500 euros plus 2500 euros de dommages pour le FNAIM.

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Sur la légalité d’Immogo

Défense abrégée:

1: Les sites d’annonces immobilières payées sont admis et non assujettis à la Loi Hoguet. Voir: pasdagence.com, pap.fr, immo-free.fr, entreparticuliers.com. La plus grande partie de ces sites est gérée par des agences avec création de site Internet

2: Immogo est un site d’annonces immobilières payées, donc non assujettis à la Loi Hoguet. Le responsable (2004-2005) est un conseiller en publicité et communication internationale indépendant: Gregor Hakkenberg

3: Un conseiller en publicité peut convenir avec ses clients le mode de payement qui convient aux deux parties. Immogo se fait payer seulement pour des annonces dont l’acquéreur profite réellement, par la vente de sa maison, trouvé par l’acquéreur sur Immogo. Dans ce cas, c’est le vendeur qui prend l’initiative de contacter Immogo, car il n’y a pas de contrôle. Ce contrat de confiance est quelque chose entre le client et l’agence. Mais cela ne change rien en la nature du site: Immogo crée des publicités multilingues pour particuliers et loue un support de publicité en ligne. Immogo et son propriétaire ne touchent jamais aux activités hors de cette mission.

Défense plus approfondie:

1: “opérations relatives à l’achat ou la vente de l’immobilier”

Je suis spécialiste de publicité. J’offre aux particuliers un support de publicité immobilière internationale. Je traduis des descriptifs des biens, envoyés par les particuliers, et je les mets en ligne. Comme le font beaucoup de sites en France et à l’étranger, de notaires, de journaux, des banques… même la SNCF a un site Immobilier. Je ne donne pas et je n’ai jamais donné de conseils sur le prix ou l’état des biens. Je n’assiste pas aux négociations. Je n’ai même pas besoin de voir la maison ou son propriétaire.

2: vente de listes ou fichiers relatifs à la vente d’immeubles.

Je ne fais pas et je n’ai jamais fait de vente d’informations. Sur simple demande, j’ai donné gratuitement aux acquéreurs potentiels les adresses des vendeurs. En même temps, les vendeurs ont reçu gratuitement les adresses des acquéreurs potentiels. Les deux parties se contactent entre eux pour conclure l’affaire sans mon intermédiaire.

3: exception pour ‘publications par voie de presse’

La Loi Hoguet fait une exception pour les supports de presse, les autorisant à publier des annonces immobilières de particuliers. (ART.1 AL.7 LOI 70-9 DU 02/01/1970). Immogo est une publication comparable aux journaux de petites annonces, comme Paru Vendu et Bonjour71. Le rédacteur aide les annonceurs avec la rédaction et la traduction de leur descriptif, ainsi que la mise en ligne et la diffusion sur Internet. Sur Immogo, on voit souvent des annonces d’agences immobilières, inséré par Google.

Jurisprudence 22 janvier 2003 Mr. Paul de H. /Mr. B. TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS – 17ème ch. PRESSE 2° sect. N° RG: 02/09501

La définition de la notion de communication audiovisuelle par la loi du 1er août 2000 a permis d’assimiler Internet à un moyen de communication audiovisuelle. Il constitue ainsi un moyen de publication, et en conséquence, une voie de presse. C’est pourquoi le Tribunal de Grande Instance s’était  déclaré compétent pour juger des actions civiles engagées sur ces fondements.

La Cour d’appel de Paris a confirmé ce jugement en se fondant sur la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle « l’émission de propos sur un site Internet constitue une communication audiovisuelle ». Elle a ainsi pu retenir que « la diffamation par communication audiovisuelle n’entre pas dans les prévisions des dispositions (…) de l’art. R. 321-8 du Code de l’organisation judiciaire [donnant compétence au Tribunal d’Instance] », lesquelles « ne trouvent pas à s’appliquer lorsque la diffamation s’opère par le moyen d’une communication audiovisuelle ».

Autres considérations

Inégalité internationale

Une année après la mise en ligne d’Immogo un Néerlandais a imité voire plagié le site. Il fait exactement la même chose, mais ne sera pas poursuivi parce qu’il est basé aux Pays-Bas. Il y a d’autres particuliers qui depuis les Pays-Bas gèrent des sites comparables, mais qui en plus participent activement aux négociations et demandent un pourcentage de la vente. Il apparaît donc que ceci constitue une inégalité en défaveur de ceux qui font un travail honnête sans se cacher et qui essayent de respecter les lois Françaises. Et en défaveur des consommateurs et de l’économie française, qui profitent des activités d’Immogo, facturés avec TVA et assujettis aux impôts de société.

Recherche de jurisprudence

Entre mon audition par la police en juin 2006 et maintenant, je me suis beaucoup renseigné sur la Loi Hoguet, mais je ne trouve pas d’arguments conclusifs pour la cession d’Immogo, sauf la protection des membres de la FNAIM contre la concurrence

Question sur la culpabilité

Immogo offre un service public qui ne peut nuire absolument à personne. Car:

• Pas d’influence sur le prix

• Le prix pour publicité réussie est connu d’avance. En 2004 et 2005 ce prix était de 1% du prix publié sur le site. Le prix n’est pas lié au prix de vente. Peu importe le prix définitif, Immogo facturera toujours le même montant. Alors pour Immogo le prix de vente est immatériel. Je ne peux pas l’influencer et même si je pouvais le faire monter ou baisser, je ne gagnerais rien de plus ou moins.

• Impossible de facturer du travail mal fait

• Je suis payé par le vendeur pour la publicité efficace. Le vendeur me paye de sa bonne volonté, simplement parce qu’il est content de mes services. Je ne peux pas le forcer à payer, parce que je ne lui ai pas fait signer de contrat ou de mandat. Mes clients ont une obligation d’honneur en cas de vente réussie grâce à la publication sur Immogo. S’ils trouvent que je suis malhonnête ou quand ils ne sont pas contents de mes services, ils peuvent simplement décider de ne pas me payer. Je n’aurai aucun recours auprès du tribunal. C’est une affaire de confiance entre gens honnêtes.

• Système de solidarité

• L’activité d’Immogo se ressemble au système des agences immobilières que sur un seul point: la rémunération relative à la valeur du bien. Je trouve que c’est honnête que quelqu’un qui possède une grande maison paye plus pour une publication que quelqu’un qui ne vend qu’un bout de terrain. Et je trouve aussi que c’est juste que les heureux qui vendent leur bien par Immogo payent un peu plus pour une publication réussie, en solidarité avec les malheureux qui ne vendent pas par Immogo. Et qui alors ne payent rien. En effet, les vendeurs heureux sont du même avis. S’ils arrivent à vendre leur bien par Immogo, ils payent le prix du devis avec beaucoup de plaisir.

MISE A JOUR:

J’oublie de dire que j’ai présenté au tribunal quelques dizaines d’attestations officielles de clients d’Immogo qui expliquent qu’ils ne m’ont jamais vu, que je ne fais pas d’entremise, ni de négociations et que notre relation était strictement celle d’un publicitaire et annonceur. Des dizaines de gens qui ont pris le temps d’écrire des lettres sur papier libre et des copies de leur pièce d’identité. Ça m’a fait chaud au coeur quand j’ai reçu tout ça. Mais cela n’a semble-t-il pas impressionné le juge.

Vendredi 21 mars 2008

Immogo fait appel, et crée nouveau site!

Immogo est fermé par le tribunal, on a fait appel. Peut-être qu’un jour le site pourra refonctionner comme avant. Mais un appel peut prendre des années. Alors même si je gagne, entre-temps Immogo aura perdu toute sa valeur et je pourrai tout recommencer à zéro. En plus, les procédures coûtent la peau des fesses.

Alors c’est ‘sauve qui peut’ pour Immogo. Et en même temps il me faut gagner de l’argent à court terme pour financer ma défense. C’est pour cela que j’ai décidé d’offrir le service Immogo, largement apprécié, contre rémunération. Je suis en train de créer une nouveau site, ou les clients existants d’Immogo peuvent republier leur maison pour la petite somme de 10 euro. Après, même s’ils vendent par le nouveau site, ils ne payeront plus rien. Bientôt plus de nouvelles!

Mise a jour 24 Mars: On travaille dur sur le nouveau site. Les vendeurs existants seront informés très bientôt. Merci pour votre patience.

Mise à jour 5 Avril: Ça prend plus longtemps que prévu. Les idées changent… ça bouillonne.

Lundi 7 juillet 2008

Nouveau! Pas de nouvelles.

C’est bizarre, mais presque trois mois après mon jugement je n’ai toujours pas reçu mon amende, ni la facture de la FNAIM. Cela veut dire que 10 semaines après avoir fait appel, je ne sais toujours pas contre quoi! Oui, bien sûr, j’ai fait appel contre ce que je trouve être une punition hors proportion. Mais l’argumentation qui a amené madame le juge à me donner une peine deux fois plus sévère que demandée par le procureur (4 au lieu des 2 mois avec sursis demandés) n’est toujours pas très claire à mes yeux.

Alors, j’attends mon dossier. Je veux être puni pour que je puisse me défendre à nouveau!

Mercredi 18 février 2009

Le jugement de l’appel approche, les concurrents bougent

Il y a deux mois, l’appel vis-à-vis du jugement trop sévère contre le système Immogo (je vous rappelle: 7.500 euros d’amende, 2.500 euros pour la FNAIM + 4 mois de prison avec sursis) a eu lieu. Le jugement serra rendu dans peu de temps.

Entretemps, le marché des annonces immo se rapproche de plus en plus au système (interdit!) d’Immogo. Entreparticuliers a commencé, en offrant un forfait ‘vendu ou remboursé’ beaucoup critiqué (car c’était très difficile d’être remboursé) et maintenant c’est PAP qui dit ‘si ce n’est pas vendu, vous ne payez rien’.

Bien sûr ni l’un ni l’autre ne lie le résultat de la vente à leur propre site. Chez PAP et Entreparticuliers vous payez toujours, même si vous vendez par un panneau dans le jardin, ou pire: par votre Agent Immobilier. Entretemps, vos sortez des centaines d’euros de votre poche pour des annonces ‘standard’ sans traductions, noyées dans la foule des grands sites

J’avoue que je trouve un peu amer qu’Immogo ait été interdit en pleine croissance, pour des faits qui semblent devenir courants en ce moment,  deux, trois ans après l’invention du concept.

Je me sens comme un pauvre con.

Qui vend des annonces et traductions sur Zorro Immo pour payer ces frais d’avocat.

Samedi 7 mars 2009
(communiqué de presse)

IMMOGO gagne son proces contre la FNAIM!

FNAIM perd son procès contre le site Immobilier « 1% après la vente »

Dijon (71): Un créateur de site Internet a gagné son procès contre la FNAIM concernant le site d’annonces immobilières Immogo. D’après la FNAIM, Immogo était en infraction de la loi Hoguet pour facturer 1% seulement après vente réussie. En première instance, le propriétaire du site, le Néerlandais Gregor Hakkenberg, est condamné à quatre mois de prison avec sursis plus 10.000 euros. En appel, la peine est entièrement rejetée. Immogo peut être remis en ligne dans sa forme originale.

Trois infractions de la loi Hoguet

En Mars 2008, la cour pénale de Chalon-sur-Saône (71) décide que la façon de travailler d’Immogo est en infraction à la loi Hoguet, qui régularise la profession de l’agent immobilier. Immogo travaille sur la base de ‘No Cure No Pay’ (réussi ou gratuit). Le vendeur paye son annonce seulement quand il a vendu sa maison par le biais d’Immogo. Le prix pour la réussite est 1% du prix publié! Selon le juge :

1. demander une commission sur une transaction immobilière est exclusivement réservé aux agents immobiliers.

2. 1% du prix publié est une somme trop élevée pour une simple annonce, ce qui indique qu’il doit y avoir d’autres prestations lié à la transaction.

3. le fait que le vendeur et l’acquéreur sont mis en relation par le site constitue de l’entremise, exclusivement permis aux AI agréés.

Immogo fait appel

M. Hakkenberg, attaqué à titre personnel, est condamné à payer 10.000 euros. Le procureur avait demandé deux mois avec sursis. Le juge l’augmente à quatre mois avec sursis. M. Hakkenberg trouve la peine trop élevée et décide de rejeter l’appel. Il se met en relation avec Me Buis, un avocat spécialisé en droit commercial et droit Internet qui reconstitue une défense plus pointue pour la cour d’appel. La cour d’appel à Dijon accepte cette défense, rejette les demandes de la FNAIM et relaxe M. Hakkenberg des fins de la poursuite. La peine est entièrement annulée.

La FNAIM a formé un pourvoi en cassation.

Dès aujourd’hui, deux semaines après l’annonce de la cour d’appel, Immogo est de nouveau en ligne : http://www.immogo.com/fr.

Lundi 9 mars 2009

La décision en détail

Pour ceux qui veulent vraiment creuser l’affaire, voici la décision rendue par la Cour d’Appel de Dijon:

Cour d’appel de Dijon Chambre correctionnelle Arrêt du 19 février 2009

Chambre de l’immobilier de Saône et Loire / Gregor Hakkenberg.

PROCEDURE

Gregor Hakkenberg a été poursuivi devant le Tribunal correctionnel de Chalon sur Saône en vertu d’une citation directe pour s’être :

– sur le ressort du tribunal de grande instance de Chalon sur Saône, courant 2004 et 2005, livré habituellement à des opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, la location gérance d’immeubles ou de fonds de commerce, l’achat, la vente ou la souscription de parts de sociétés immobilières donnant lieu à attribution de locaux en jouissance ou propriété ; la vente de listes ou fichiers relatifs à la vente ou location d’immeubles ; la gestion immobilière, sans être titulaire d’une carte professionnelle ou après avoir cessé d’en remplir les conditions,

infraction prévue par les articles 14 A), 1, 3 de la Loi 70-9 du 02/01/1970, l’article 1 du Décret 72-678 du 20/07/1972 et réprimée par l’article 14 al.1 de la Loi 70-9 du 02/01/1970.

MOYENS

Statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire,

Sur l’action publique :

– Déclaré Gregor Hakkenberg coupable des faits qui lui sont reprochés,

– Condamné Gregor Hakkenberg à la peine de 4 mois d’emprisonnement,

– Dit qu’il sera sursis à l’exécution de la peine d’emprisonnement qui vient d’être prononcée contre lui,

– Condamné Gregor Hakkenberg en outre à 7500 € d’amende,

A l’issue de l’audience le président a avisé le condamné que s’il s’acquitte du montant de cette amende dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle cette décision a été prononcée le montant sera diminué de 20 % sans que cette diminution puisse excéder 1500 €. Le Président a informé le condamné que le paiement de l’amende ne fait pas obstacle à l’exercice des voies de recours.

Dans le cas d’une voie de recours contre les dispositions pénales il appartient à l’intéressé de demander la restitution des sommes versées,

Le Président, en application de l’article 132-29 du Code pénal, a averti le condamné que s‘il commet une nouvelle infraction, il pourra faire l’objet d’une nouvelle condamnation qui sera susceptible d’entraîner l’exécution de la première condamnation sans confusion avec la seconde et qu’il encourra les peines de la récidive dans les tenues des articles 132-8 à 132-16 du Code pénal,

Sur l’action civile :

– Reçu la Chambre de l’immobilier de Saône et Loire en sa constitution de partie civile,

– Condamné Gregor Hakkenberg à payer à la Chambre de l’immobilier de Saône et Loire la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts ainsi que la somme de 1000 € au titre de l’article 475-1 du Code de procédure pénale,

– Condamné Gregor Hakkenberg également aux dépens de l’action civile,

– Dit que la dite décision était assujettie à un droit fixe de procédure d’un montant de 90,00 € dont est redevable le condamné,

Le tout en application des articles 406 et suivants et 485 du code de procédure pénale et des textes susvisés.

[…]

FAITS

Le 23 janvier 2005 la Chambre de l’Immobilier de Saône et Loire FNAIM et CNAB a déposé plainte auprès du Procureur de la République de Chalon sur Saône du chef d’exercice illégal de la profession d’agent immobilier et de toute infraction que l’enquête pourrait révéler conte personne physique ou morale non dénommée.

Elle exposait qu’il ressortait d’un article de presse paru dans le supplément économique du Journal de Saône et Loire du 1er novembre 2005 que Gregor Hakkenberg demeurant à la Chapelle Thècle, avait créé un site internet intitulé “lmmogo” à partir duquel il servait d’intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs d’immeubles moyennant une commission de 1% du prix publié.

Elle en concluait qu’il apparaissait qu’en contravention avec l’article 1er -7°) de la loi du 2 janvier 1970 relative à l’activité des agents immobiliers, Gregor Hakkenberg se livrait de façon habituelle à la vente de listes d’immeubles à vendre en contrepartie de laquelle il percevait, en cas de réalisation, 1% du prix de vente, qu’or ce type d’opérations était réservée aux agents immobiliers titulaires d’une carte professionnelle dont le sus-nommé ne disposait pas.

L’enquête effectuée à la demande du Parquet a permis d’apprendre que Gregor Hakkenberg était immatriculé auprès des services de l’Urssaf pour une activité indépendante de création de textes publicitaires mais qu’il n’était pas détenteur d’une carte professionnelle d’agent immobilier.

La consultation du site internet “Immogo” a amené les enquêteurs à constater que de nombreux biens immobiliers à vendre y figuraient et que les modalités de leur acquisition y étaient expliquées. Notamment, sous l’intitulé “vendre votre propriété en France par Immogo“, il était mentionné :

“Publier votre bien sur Immogo, c’est tout simple. Vous m‘envoyez une description de votre bien, avec autant de photos que vous voulez. Je m’occupe des traductions et je fais une page de présentation pour votre maison sur Immogo. Si quelqu‘un est intéressé par votre propriété il m‘envoie un petit mail et je lui donne vos coordonnées. Ensuite, vous vous débrouillez vous. Jusque là, tout est gratuit ! Par contre, lorsque quelqu‘un venu par Immogo achète votre maison, vous me permettez de vous envoyer une facture correspondant à 1% du prix publié…”

Et sous l’intitulé “Chercher une propriété en France par Immogo” :

“Sur la page de début, cliquez sur la carte de France pour avoir une liste des maisons à vendre dans cette région. Ou bien utilisez le moteur de recherche, pour chercher en fonction de votre budget ou vos mots clés. Le résultat sera présenté avec des petites images et une description sommaire. Cliquez l’image pour plus d‘infos. Dans la description complète cliquez sur contact pour m‘envoyer un mail. Je vous renvoie tout de suite les coordonnées du vendeur particulier. C’est totalement gratuit. Vous pouvez également faire paraître une annonce de demande. Si grâce à elle vous trouvez votre maison de rêve, vous ne payez que 1% du prix de vente.”

Par ailleurs les recherches effectuées à partir d’un numéro de Siret figurant sur le site ont conduit à la découverte de l’existence de la Sarl Vivre en Bresse, immatriculée au RCS de Chalon sur Saône depuis le 23 août 2001 ayant comme gérant Gregor Hakkenberg avec le code d’activité : marchand de biens immobiliers.

Entendu le 21 juin 2006, Gregor Hakkenberg a indiqué :

– qu’il avait créé le site Immogo deux ans plus tôt,

– qu’il s’agissait d’offrir un support de publicité pour l’immobilier entre particuliers,

– que dans un premier temps cette parution, illimitée dans le temps, quant au nombre des photos et dans la longueur de la description du bien, traduite par ses soins en anglais et en néerlandais, était gratuite ; que le bien était mis en vente sur les quatre sites suivants : immogo.com, immogo.fr, immogo.nI et immogo.ch

– que les coordonnées du vendeur n’apparaissaient pas en ligne et qu’elles faisaient l’objet d’un fichier informatique qu’il détenait sur son ordinateur et communiquait lorsqu’il était contacté par une personne désireuse d’acheter le bien, cette information étant gratuite

– qu’un paiement n’était reçu qu’en cas de publicité “effective” ou efficace, c’est à dire si le bien était vendu grâce à l’annonce.

Il a remis la copie de trois factures libellées pour partie en langue néerlandaise, ainsi qu’un tableau récapitulatif de factures pour un montant total de 9007,13 euros.

Lors de l’audience devant la Cour, Gregor Hakkenberg a persisté à contester l’infraction reprochée au motif principal, repris dans les conclusions qu’il a fait déposer, que se bornant à publier des petites annonces immobilières entre particuliers il n’exerçait aucune activité d’entremise ou de négociation et ne relevait donc pas du statut d’agent immobilier.

La Chambre de l’Immobilier de Saône et Loire pour sa part a fait essentiellement observer que l’activité exercée par Monsieur ne se limitait pas à une simple publication par voie de presse ou à la vente de listes ou fichiers relatifs à la vente de biens immobiliers ; qu’en effet il assurait un rôle d’entremise entre l’acheteur et le vendeur dont il fournissait les coordonnées ; qu’en outre il faisait dépendre sa rémunération d’un pourcentage calculé sur le prix de vente du bien tel qu’affiché dans l’annonce, cette méthode étant propre à l’activité des agents immobiliers.

Le ministère public a requis que l’infraction était bien constituée.

DISCUSSION

Attendu que les poursuites sont fondées sur l’article 14 de la loi du 2 janvier 1970 qui prévoit qu’est puni de six mois d’emprisonnement et de 7500 euros d’amende le fait de se livrer ou prêter son concours, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l’article 1 sans être titulaire de la carte instituée par l’article 3 ;

Que selon l’article 1er de cette même loi, les opérations en cause sont, notamment, l’achat, la vente, l’échange d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

Qu’il importe de définir le champ des activités interdites, dès lors qu’il n’est pas contesté que Gregor Hakkenberg n’est pas titulaire d’une carte d’agent immobilier ;

Que se livrer à une opération suppose un engagement direct et déterminant ; que prêter son concours implique une contribution significative ; qu’ainsi l’article 1er sus-visé s’applique aux personnes exerçant, dans le domaine de la vente immobilière, des activités de négociation ou d’entremise ou l’une seulement de ces activités ;

Qu’aucun élément du dossier ne permet de démontrer que le prévenu se serait livré à une activité de négociation entre acquéreurs et vendeurs de biens immobiliers

Qu’il importe de rechercher si des faits caractérisant une entremise peuvent lui être reprochés ;

Attendu que Gregor Hakkenberg exerce la profession de rédacteur de textes publicitaires ; qu’il justifie par les pièces qu’il produit aux débats de son activité dans ce domaine ; qu’il indique avoir, dans le cadre de celle-ci, créé en 2004 un site internet de petites annonces immobilières entre particuliers ; qu’il précise, ce que confirme l’analyse du dossier, que son intervention se limite à traduire l’annonce en anglais et en hollandais, à l’éditer et à la publier, avec les photos, sur le site immogo ainsi qu’à domicilier les réponses des particuliers, c’est à dire les transmettre à l’auteur de l’annonce ; que la partie civile lui fait grief de cette dernière prestation en soutenant qu’elle caractérise l’entremise ;

mais que la domiciliation des annonces consiste en un simple service de boîte aux lettres effectivement proposé, comme le relève l’appelant, par la plupart des annonceurs ; que Gregor Hakkenberg n’a été chargé d’aucun mandat ; qu’aucune pièce du dossier ne permet de contredire ses déclarations selon lesquelles le vendeur ou l’acheteur éventuel reste libre d’entrer en contact avec l’auteur de l’annonce ; qu’il n’existe aucune obligation d’acquérir ou de vendre et que le détenteur du site n’intervient en aucune façon dans les relations qui peuvent s’instaurer ou non entre les personnes qui choisissent de passer une annonce ou d’y répondre ;

Que la rémunération du prévenu, proportionnelle au prix de vente annoncé, ne permet pas davantage de conclure formellement à l’existence d’une entremise, même si elle offre l’inconvénient d’évoquer, par son mode de calcul, la commission perçue par l’agent immobilier ;

Que l’appelant indique en effet de façon pertinente que sur internet l’espace est illimité et qu’une tarification au nombre de mots ou de lignes ne peut être envisagée ; qu’en outre le prix est déterminé dès l’origine et ne dépend pas de celui auquel le bien sera vendu ultérieurement ; qu’enfin le tarif demandé, nettement inférieur à la rémunération d’un agent immobilier, correspond au service offert par l’annonceur qui consiste à faire profiter son client de la renommée du site ainsi que de prestations matérielles de traduction ou de présentation ; qu’il explique encore que ce mode de calcul de sa rémunération consiste en une adaptation du concept de marketing “satisfait ou remboursé” et résulte de la volonté de trouver une formule attractive et originale ; qu’il ne revêt en tout cas aucun caractère illégal ;

Que l’activité de Gregor Hakkenberg qui se borne à diffuser sur internet des annonces entre particuliers, moyennant certes rémunération, mais sans intervenir dans les relations entre les auteurs des annonces et les personnes intéressées, ne peut donc être qualifiée d’entremise en matière de ventes immobilières ; que tout au plus elle pourrait s’analyser en une vente de listes ou de fichiers mais que le 7° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 exclut dans ce domaine les publications par voie de presse auxquelles il convient d’assimiler celles effectuées sur internet, en application de la loi du 21 juin 2004 dont le titre II, relatif au commerce électronique, prévoit que l’activité consistant à fournir des informations en ligne ou des communications commerciales s’exerce librement ;

Que l’infraction reprochée à Gregor Hakkenberg n’est donc pas constituée ; qu’il y a lieu d’entrer en voie de relaxe ;

Que les demandes formées par la partie civile seront en conséquence intégralement rejetées ;

Attendu que seul l’auteur de l’infraction peut être condamné au paiement des frais visés à l’article 475-1 du code de procédure pénale ; que la partie civile ne peut être tenue à rembourser les frais non recouvrables au prévenu renvoyé des fins de la poursuite ; que Gregor Hakkenberg sera donc débouté de sa demande sur ce fondement ;

DECISION

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

. Déclare les appels recevables,

. Réforme le jugement rendu le 17 mars 2008 par le tribunal correctionnel de Chalon sur Saône,

Statuant à nouveau,

. Relaxe Gregor Hakkenberg des fins de la poursuite,

. Rejette l’intégralité des demandes formées par la Chambre de l’immobilier de Saône et Loire,

. Déboute Gregor Hakkenberg de sa demande en application des dispositions de l’article 475-1 du code de procédure pénale

Le tout en application des articles susvisés, 417, 424, 516 du Code de procédure pénale.

La cour : Mme Vieillard (président), Mmes Lathelier Lombard et Delatte (conseillères)

Avocats : Me Gilles Buis, Me Frédéric Hopgood

Mercredi 18 mars 2009

L’état des affaires

L’euphorie d’avoir regagné mon innocence devant la cour d’appel et de pouvoir remettre Immogo en ligne commence à faner. Et s’ouvre sur un regard sobre sur la situation. Ce n’est pas beau. Le procès m’a laissé stressé et démoralisé. Et avec les poches vides, car les avocats ne sont pas bon marché et Immogo – ma source de revenu secondaire – a été fermée pendant un an.

Avec un peu de recul, je me rends compte que cette affaire m’a coûté environs 10.000 euros en frais d’avocat. Et je suppose il faut ajouter la perte de chiffre d’affaires. En 2004, 2005, 2006 et 2007, Immogo à fait environs 28.000 euros (brut) dont 17.500 dans la dernière année. Ça commençait juste à chauffer quand les AI m’ont dénoncé aux gendarmes.

Alors même avec une estimation conservative – le marché de l’immobilier ralenti etc – je peux dire qu’entre 02/2007 et 02/2008 j’ai perdu environs 15.000 €. Un total de 25.000 euros en dommages. Et mon avocat me dit qu’il est impossible de les récupérer.

La tactique ‘bras de fer’ d’une grande fédération.

Le fin mot de l’histoire, c’est qu’une grosse organisation comme la FNAIM, avec leur grand budget et leur armée d’avocats, peut simplement dénoncer tous ceux qui pourraient peut-être faire quelque chose d’éventuellement suspect contre la fameuse loi Hoguet. Si le procureur décide de poursuivre, la FNAIM se présente comme partie civile pour pouvoir défendre la bonne cause de la profession et demander des dommages.

Si la personne ou société attaquée est prouvée innocente, au moins la FNAIM l’aura freinée dans ces démarches et fait dépenser beaucoup d’argent. La FNAIM n’aura jamais de dommages à payer. Par contre, si le prévenu est jugé coupable, il doit payer les frais d’avocats de la FNAIM, éventuellement majoré par des dommages.

Moi-même, après le procès initial, je devais payer à la FNAIM 1.000 euros de frais juridiques plus 1.500 euros de dommages. Dommages pour quoi exactement? Je ne sais pas. Mais ça peut servir à réinvestir dans d’autres procès.

Après avoir été jugé non coupable en appel, je n’ai reçu aucun dédommagement. Je suppose que je dois être content de pouvoir rouvrir Immogo. Mais malheureusement il ne me reste plus de réserve pour faire de la pub.

Et ce n’est pas encore fini!

La FNAIM a formé un pourvoi en cassation. Encore d’autres juges qui vont se pencher sur l’affaire pour voir si l’appel est fait correctement. Dans le cas contraire, l’appel doit être entièrement refait dès le début.

Jusqu’à maintenant, le ministère n’a pas demandé cassation. Ça veut dire que je ne pourrai plus subir la peine initiale.

Par contre, j’aurai de nouveau besoin de support juridique, cette fois-ci par un des 60 avocats permis d’assister à la cassation. Frais estimés : 2500 à 3500 euros .

Et après, si en effet l’affaire est ‘classée’, on retourne à la cour d’appel, et je ressors le portefeuille… interminable.

Il est fort possible qu’après 5 ou 6 années de procédures, je me retrouve entièrement innocent. Et sans un sou. Je trouve assez dur de voir la justice en tout ça.

Note: le Français n’est pas ma langue maternelle et je m’exprime peut–être mal. J’écris ce commentaire avec un sentiment d’étonnement, utilisant des libertés et techniques littéraires de façon maladroite, sans doute. Que le lecteur veuille bien m’en excuser.

Mardi 31 mars 2009

Merci, FNAIM. Maintenant j’ai deux sites immo!

C’est presque ironique, mais aussi assez amusant. Comme la FNAIM a porté plainte contre Immogo en 2005, maintenant je n’ai plus un seul site immobilier, mais deux ! Quand le juge a interdit Immogo, j’ai su convaincre une partie des vendeurs de « déménager » vers un nouveau site : Zorro Immo. Et après avoir gagné mon procès en Cour d’Appel, j’ai remis Immogo en ligne.

Zorro Immo

Ce site immobilier est assez « traditionnel ». Il offre des annonces immobilières contre payement de 50 euros. Et si les vendeurs veulent apparaître en plusieurs langues, ils payent la modique somme de 7 centimes par mot. Zorro Immo tourne pas mal. Et c’est important, car les revenus de Zorro m’aident à payer pour mon « phoenix » Immogo, où je paye les traductions de ma propre poche.

Et IMMOGO, alors ?

Immogo me surprend. Le site a été fermé pendant une année, ce qui nuit bien sûr aux prestations chez les Googles du monde. Heureusement ma victoire contre la FNAIM a produit pas mal d’attention dans la presse, avec des liens extérieurs. Immogo a regagné sa place dans les premiers résultats. Et ce qui me surprend c’est que le site le fait mieux qu’auparavant pour les versions Françaises et Anglaises

Chances pour chaque type de vendeur

Les maisons qui étaient originaires de Immogo et qui ne sont toujours pas vendues peuvent retourner sur ce site ‘Réussi ou gratuit’. Et en même temps elles sont restées sur Zorro Immo. Maintenant, des maisons arrivent sur les deux sites. Sur Zorro Immo, il s’agit de vendeurs qui préfèrent payer 50 euros pour une annonce sans garantie de résultat. Sur Immogo, les annonceurs aiment bien ne rien investir, prendre le ‘risque’ de vendre par le site et devoir payer une grande somme après la vente.

Avantages pour les chasseurs de maisons

L’avantage pour ceux qui cherchent est clair : sur les deux sites il y aura plus de maisons de particuliers, avec sur chaque site de belles présentations. Je reste assez critique quant à la qualité des photos et des textes, et je harcèle les vendeurs de surtout rendre leurs annonces aussi claires que possible. Exactement ce que désirent les acheteurs.

Contact direct

Sur les deux sites, les clients peuvent contacter le vendeur en passant par le formulaire sur le site. Pour faire affaire avec le propriétaire, sans intermédiaire d’un agent immobilier.

Jeudi 21 mai 2009

Immogo reprend des forces

On est à deux mois après la remise en ligne d’Immogo et ça marche très fort. Comme avant la fermeture obligatoire, nous avons de nouveau une moyenne d’une nouvelle maison par jour. Malheureusement les ventes se font moins facilement, vu la conjoncture. Je suppose il faut avoir de la patience. En effet, je peux me considérer comme heureux. Je ne gagne peut-être rien, mais il y a aussi pas mal de gens avec des frais de deux maisons qui pèsent sur leur budget familial.

Pas mal de bonnes occasions

Il est difficile de dire si le marché se remet. Par contre, cela ne devrait pas tarder, parce que je vois des maisons arriver avec des prix très intéressants. De bonnes affaires! Une ferme considérable au calme en Bourgogne du Sud pour moins de 150.000 euros. Une grande maison habitable mais à rénover sans voisins (idéal pour chiens) pour 85.000 euros… c’est vraiment pas cher. Si vous voulez être au courant des nouvelles maisons… les dernières ajoutées sont ici.

Bientôt test avec coach pour vendeurs

Ces derniers jours je suis très occupé avec un nouveau partenariat, avec une entreprise qui aide les vendeurs à vendre plus facilement. Ils font une estimation professionnelle, font des photos, aident avec le home staging et organisent le procès juridique autour de l’achat pour un prix fixe. Bientôt, nous allons faire un test avec huit maisons dans le Sud-Est de la France, où ce sera Immogo qui payera les frais. Les résultats seront blogués ici, sur Immogo Blog.

Suivez Immogo sur Twitter!

Et voilà, Immogo a un compte Twitter. Si vous vous inscrivez chez Twitter.com, vous aurez toutes mes nouvelles presque instantanément.  L’adresse: http://twitter.com/immogo.

Dimanche 2 août 2009

Presque 250 présentations de maisons sur Immogo

Le premier août 2009 nous avons atteint les 247 maisons de particuliers à vendre sur Immogo. La plus modeste est une petite maison de village à restaurer de 15.000 euros. La plus chère est un bar, dancing, hôtel, restaurant tout neuf et clés en main. Elle est mise à € 7.000.000!

Une grande diversité, mais toutes les offres sont traitées de la même manière.

Immogo fait de son mieux pour avoir une bonne description et autant de photos possibles de chaque bien. Nous poursuivons les vendeurs avec des questions, les harcelons pour avoir plus de photos et parfois allons même sur leur site pour y voler des images. Immogo fait tout pour faire une publicité immobilière hors du commun.

Les acquéreurs en profitent, car une annonce détaillée et claire évite des déplacements inutiles. Et puisque Immogo est un site multilingue diffusé en Néerlandais, Anglais, Allemand et Français, parfois les acquéreurs viennent de l’étranger.

Ensemble, on essaye de lutter contre l’atmosphère de grisaille qui entoure le marché immobilier.