De prijs bepalen voor je huis in Frankrijk. Wat is redelijk?
Immogo is geen makelaar, dus mogen wij geen advies geven bij het prijs bepalen van de individuele woningen die particuliere verkopers bij ons aanbieden. En dat is maar goed ook, want zelfs een ervaren makelaar kan niet alle huizen in verschillende soorten en maten en in alle regio’s van Frankrijk van een passend prijskaartje voorzien. Een fermette van 100m2 in de Nièvre is misschien wel 75% goedkoper dan een vergelijkbare eenvoudige woning nabij de Middellandse Zee. Er zijn simpelweg te veel variabelen.
Wat kost een toeristisch bedrijf in Frankrijk?
Onlangs kregen we nog de vraag of we de prijs van een bepaald nieuw toe te voegen domaine reëel vonden. Helaas kunnen ook wij weinig zekerheid bieden op dit gebied. Het ging om een bijzonder huis met een paar monumentale torens, een tweede (te verhuren) vakantiewoning, een flink zwembad en een complete tennisbaan op een mooie locatie. “Een gewild object” zou de makelaar zeggen, en we hebben de verkopers geadviseerd vooral niet te bescheiden in te zetten. Onlangs maakten we namelijk nog mee dat een ‘château’ veel te goedkoop werd aangeboden, zodat er tot schrik van de verkopers werkelijk drommen kopers op af kwamen. Die verkopers baalden toen toch dat ze kennelijk te laag waren gaan zitten. Achteraf de prijs optrekken is geen goed idee, omdat dat allerlei (juridische) problemen kan opleveren. Zeker als je al diverse geïnteresseerde kopers hebt. Maar zakken met de prijs kan altijd!
• • • •
HUIS IN FRANKRIJK VERKOPEN?
ZET HET OP IMMOGO !
• • • •
Prijs bepalen van een huis in Frankrijk
Al mogen wij dus zonder ‘carte professionnelle’ geen prijs bepalen, als professionals in de online marketing van huizen in heel Frankrijk kunnen we natuurlijk wél wat algemene tips verstrekken over de waardebepaling en de marktprijs van koophuizen in Frankrijk. Hier komen ze:
Prijs bepalen – Tip 1:
Bedenk wat je wilt hebben
Heb je zelf al een bepaalde prijs in gedachten? Je kunt bijvoorbeeld uit gaan van wat je er ooit voor betaald hebt, daar de kosten voor verbeteringen bij optellen en bovendien rekening houden met de prijsontwikkeling in jouw regio. In Parijs zijn de prijzen de afgelopen 10 jaar gestegen van 7.000 naar ruim 10.000€ per m2. In de rest van Frankrijk is dat een stuk minder. Maar je kunt ook gewoon bedenken met welk resultaat je blij zou zijn. Is dat bijvoorbeeld 150.000€ ? Dan zet je je huis voor die prijs te koop. Al kun je je daarbij lelijk vergissen en bijvoorbeeld je huis voor vele tienduizenden euros te goedkoop van de hand doen. Je bent dan misschien blij met de snelle verkoop, maar het is toch een beetje zonde. Zie ook het voorbeeld van het château hierboven.
Prijs bepalen – Tip 2:
Kijk naar de concurrentie
Hoe uniek een huis ook is, er zijn altijd wel vergelijkbare huizen te koop. In dezelfde stad of streek, met ongeveer even veel woonoppervlakte en terrein. Elke regio of gemeente kent zijn eigen gemiddelde prijs per vierkante meter. Bij mij in Tournus is dat bijvoorbeeld ongeveer 1.000€/m2 voor een goed bewoonbaar huis. Hoewel het kan variëren, want voor 50.000€ heb je al een compleet te renoveren ruïne met 250m2 woonoppervlak. Dus dan betaal je slechts 200€ per vierkante meter.
Maar goed, je kunt rekening houden met de staat van jouw woning en wat er nog meer te koop staat in de buurt. Kijk op een site met veel huizen, zoals leboncoin.fr, naar wat de concurrentie ‘doet’ en hou daar rekening mee bij de waardebepaling van je huis. Of kijk op de site van de notarissen, waar een pagina te vinden is met de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter per departement. Bedenk dat je voor bepaalde extra’s, zoals een zonnige tuin, een zwembad, zonnepanelen of een exceptioneel mooie en dure renovatie, natuurlijk ook extra geld mag vragen.
Prijs bepalen – Tip 3:
Vraag de notaris om een taxatie
Nu we het toch over de notarissen hebben… je zult uiteindelijk de verkoop van je huis bij de notaris moeten regelen. Dus waarom niet al in een vroeg stadium gebruik maken van de expertise van de notaris bij de waardebepaling? De notaris kent de reële verkoopprijzen en beschikt bovendien over speciale software om de waarde van huizen in zijn of haar regio te bepalen. De notaris die ook de verkoop mag doen, zal in de meeste gevallen graag je huis taxeren. Maar pas op… als je je huis ook via de notaris in de verkoop doet, zul je bij succesvolle verkoop aan een koper die via die notaris kwam een commissie moeten betalen die kan oplopen tot 5% van de verkoopwaarde. Deze zogenaamde ‘frais de négociation’ zijn sinds het vrijgeven van de notaristarieven de pan uit gerezen en vergelijkbaar geworden met de makelaarscourtage. Je bent overigens niet verplicht de notaris een ‘mandat de vente’ te geven, net zoals hij of zij niet verplicht is om jouw huis gratis te taxeren.
Prijs bepalen – Tip 4:
Voeg wat onderhandelingsruimte toe
Het is in Frankrijk de gewoonte om nog wat over de prijs van een koophuis te steggelen. Wij adviseren je daarom zo’n 5 tot 10% onderhandelingsruimte in te bouwen. Je verkoopt bij Immogo zonder makelaar, dus die 5% besparing op de makelaarskosten zijn sowieso al winst. En zo heb je toch de ruimte om uiteindelijk te landen op een prijs waar iedereen blij mee is.
Prijs bepalen – Tip 5:
Wees niet te inhalig
Een van de grootste struikelblokken voor de verkoop zonder makelaar is dat je als particulier al gauw de neiging hebt om te veel te vragen. Er lopen op de Franse OG-markt veel dromers rond, en dat zijn zeker niet alleen huizenzoekers! Ook verkopers hebben soms irreële verwachtingen. Bedenk dat een reële prijs echt basisvoorwaarde is voor een serieuze kans op verkoop. Het nadeel van een te hoge prijs is dat je kopers afschrikt. Je prijst je huis uit de markt. Kijk dus objectief naar wat je te bieden hebt en reken jezelf niet rijk. En probeer in ieder geval nét onder een mooi rond getal uit te komen. Dus liever 249.500 dan 252.000. Het scheelt maar tweeëneenhalf duizend (1%) maar je mist nét die huizenzoekers die zichzelf een maximum van 250.000 hebben opgelegd.
Oh, en ben je na lezing van dit alles nieuwsgierig naar dat ene domaine met die torens, de tennisbaan en het zwembad? Volg de link naar de advertentie op Immogo.
En ja, er is wat onderhandelingsruimte. 😉
