Prix agence immo – le problème des agents immobiliers en France?
Près de 50% des transactions immobilières en France se fait «entre particuliers». Cela signifie que les acheteurs et les vendeurs se trouvent, négocient et concluent la transaction sans l’intervention d’un professionnel de l’immobilier. Seule la signature des contrats est, bien sûr, fait chez le notaire. De toute façon, 50% de ventes privées est beaucoup plus que dans les pays voisins, où la participation d’une agence immobilière dans la transaction est une pratique courante. Aux Pays-Bas, par exemple, que très peu de transactions sont faites sans l’aide d’une agence. Comment expliquer cette différence?
Prix agence immo élevé
La raison la plus importante pour contourner les AI en France est leur prix élevé. Dernièrement, sous la pression du marché et de l’Internet, on voit une légère baisse, mais pendant longtemps il fallait payer l’agent immo au moins 6%. Un AI en Bourgogne, avec un prix moyen de 200.000 euros par maison pourrait recueillir 12.000 € par transaction réussie. S’il vend une maison par mois, il ferait un chiffre d’affaires de près de € 150.000 par an. Même en ces temps difficile, il y a encore des AI qui refusent de descendre en dessous de 6%. Dans des régions comme la Côte d’Azur et Biarritz, où de nombreuses maisons coûtent plus d’un million, une vente réussie apporte € 60,000. Pas mal!
Cause et effet, et cause
Il y a plusieurs raisons pour le prix élevé des agences immo. Tout d’abord, il a beaucoup de frais. Ou bien… il en avait. Avant l’avènement de l’Internet, un agent immobilier avait besoin d’un bureau, de préférence avec pignon sur rue commerciale où de nombreux acheteurs passent sa vitrine, une secrétaire qui décroche le téléphone pendant que le patron est en route. Et une voiture de luxe pour confortablement couvrir beaucoup de terrain pour les visites.
La deuxième raison est la concurrence. Les agences immobilières en France ne sont jamais parvenus à joindre leurs forces. Au lieu de collègues, ils ont continué à se comporter comme des concurrents. Aux Pays-Bas, il a toujours été assez commun pour les AI de se tenir au courant de toutes les nouvelles maisons disponibles dans la région. De cette façon, le vendeur pouvait atteindre tous les acheteurs potentiels dans le réseau par une seule et unique agence. Aujourd’hui, avec le site national de l’immobilier Funda.nl, le marché est devenu 100% transparent. Donc, il y a encore moins de raison d’utiliser plus d’un agent immobilier.
Une chance sur quatre
En France, les agents immobiliers ont toujours refusé de partager la vente de ‘leurs’ maisons. Chaque AI tient ses cartes près de la poitrine et vend ‘ses’ maisons seulement à “ses’ clients. Un propriétaire qui veut atteindre plus d’acheteurs pour plus de chance de vendre sa maison, devra confier son bien à plusieurs agences. Mais ça c’est une épée à double tranchant, car en fin de compte qu’un seul agent peut vendre la maison et gagner la commission. Donc, si chaque maison est à vendre avec quatre agents, les trois autres ne gagnent miette. Pourtant, chaque agence doit investir temps, argent et énergie dans la propriété. Payer pour la publicité, organiser des visites, faire des photos, écrire une description, faire faire des traductions… tous investissements perdus si un concurrent vend la maison. Alors, si un courtier ne vend qu’une par quatre maisons et obtient 6% de commission sur la vente, en moyenne il ne gagne que 6%: 4 = 1,5% de commission sur chaque mandat. Exactement le montant que son collègue néerlandais gagne avec quatre fois moins d’investissement en temps et en énergie. Alors le prix agence immo est quasiment le même.
Fixation des prix
L’agent français est pris dans une piège. Il ne peut pas réduire sa commission de 6%, parce qu’avec un taux de succès de 25% il va faire faillite. D’autre part, il ne peut pas attirer plus de clients en baissant le prix. Il y a une loi tacite entre AI qu’on ne descend pas son prix en dessous de 4%. Ceux qui le font, sont en difficulté avec leurs confrères. Membres des franchises d’agences immobiliers qui le font quand même, comme la chaine ‘Immo 4%’, sont snobés, harcelés et intimidés.
Changer le système!
Si seulement tout le monde décidera de mettre leurs maisons en vente avec un seul agent immobilier. Bien sûr sans signer un ‘mandat exclusif’ pour rester libre de vendre à un voisin ou passant, mais à la commission le plus bas possible. Cela signifie que trois sur quatre agents immo seront superflus. Mais ce qui se passe maintenant, est que les acheteurs et vendeurs de biens immobiliers aident à payer pour préserver un excédent d’agents immobiliers. C’est quand même un peu bizarre.
Le prix agence immo exclusif, surtout pas trop cher
Une alternative avec plus de sécurité pour l’agent immo peut être d’accepter un mandat exclusif. Par exemple, avec une commission de 3% avec une durée de six mois. Tout en convenant par écrit que vous avez la possibilité de commercialiser votre maison entre particuliers, et que si vous trouvez vous-même l’acheteur, l’agence ne reçoit que 2% pour organiser la transaction.
Bien sûr, dans ce cas, il faut choisir soigneusement son agence, en utilisant de préférence une petite boîte locale, pas appartenant à l’une des grandes marques. Les agences dites ‘familiales’ ont en règle générale un niveau de service et de qualité beaucoup plus élevé que les agences franchisés.
Le plus gens utilisent ce stratégie, le plus on peut s’approcher au système Néerlandais, avec moins d’agences, moins de commission et donc un immobilier moins chère.