Promesse de vente, compromis de vente, acte authentique  : s’y retrouver facilement

L’achat ou la vente d’une maison ou d’un appartement, par agence ou entre particuliers comme ici sur Immogo, passe par plusieurs étapes juridiques dont la complexité apparente peut sembler décourageante. Rassurez-vous  : il existe, en tout et pour tout, trois formes d’actes pour finaliser une vente, et un seul est obligatoire. Nous allons vous les présenter dans l’ordre chronologique et croissant d’importance.

• La promesse de vente

Cette promesse est facultative mais fortement conseillée. Elle est généralement réalisée «  sous seing privé  », ce qui signifie que l’intervention d’un notaire pour la rédiger et l’authentifier n’est pas obligatoire. Elle couvre principalement l’acquéreur, en limitant les possibilités, pour le vendeur, de se rétracter après un accord verbal de prix et de date de vente. Cette promesse fixe le prix définitif du bien, avec ou sans les frais d’agence éventuels, et de notaire pour la rédaction des actes suivants. Il donne aussi un cadre temporel – généralement moins d’un trimestre – pour réaliser la vente, permettant à l’acquéreur de finaliser son ou ses crédits.

Si une telle promesse est rédigée, elle doit, pour être valable en justice, être enregistrée sous dix jours après signature auprès de la recette des impôts, qui factureront une somme modeste (actuellement 125 €) pour cet enregistrement.

Enfin, en conclusion de cette promesse, l’acquéreur paye au vendeur en moyenne 10  % du prix convenu sous formes d’arrhes. L’acquéreur peut se rétracter et récupérer la somme versée  ; il peut signer la vente définitive et déduire la somme du prix final  ; enfin, le vendeur ne peut généralement pas se rétracter sans dédommager l’acquéreur.

 La promesse d’achat

Plus rare – et elle aussi, bien sûr, facultative –, cette promesse n’engage que l’acheteur tant que le vendeur ne l’a pas dûment acceptée. Elle ne s’accompagne jamais du versement d’une partie du prix final. Si elle est acceptée dans le délai fixé par l’acquéreur, elle vaut, juridiquement, une vente actée  : les deux parties sont donc obligées de passer à l’acte authentique aux conditions proposées, faute de devoir s’acquitter d’éventuelles indemnités d’annulation.

On veillera donc, si on envisage de faire une telle promesse, à inclure des clauses suspensives au même titre que dans un compromis.

Le compromis de vente

Autre acte facultatif, le compromis est pourtant une étape presque incontournable de la vente. C’est là aussi un acte sous seing privé, souvent rédigé par un agent immobilier mais parfois également par un notaire. Son importance est capitale dans la mesure où il fixe définitivement les conditions de la vente  : si l’une des deux parties vient à le dénoncer sans fournir de raison, ou pour une raison qui ne serait pas prévue dans les clauses suspensives, l’autre partie peut agir en justice pour forcer la vente ou demander un dédommagement.

Les clauses suspensives des promesses et du compromis

Les clauses suspensives sont à réfléchir mûrement. Ce sont les seules raisons pour lesquelles acheteur ou vendeur pourront annuler la vente sans contrepartie financière et/ou risque d’action en justice. Généralement, on y inclut le refus de prêt, la préemption municipale ou autres clauses similaires indépendantes de la volonté des parties en présence.

L’acte authentique

Seul acte obligatoire, l’acte authentique est systématiquement rédigé par un professionnel, le notaire, et signé chez lui. Attention, comme on l’a vu plus haut, cela ne veut pas dire que les autres actes n’ont pas de valeur juridique, loin de là  : devant la loi, vous êtes peut-être déjà propriétaire de votre nouveau bien depuis que votre promesse d’achat a été acceptée et que les clauses suspensives sont éteintes… L’acte authentique ne fait que fixer légalement la transaction en la «  gravant dans le marbre  ».

Il est primordial, le jour de la signature, de lire l’acte avec une grande attention puisqu’il décrit le plus précisément possible le bien qui fait l’objet de la transaction et bien sûr, primordial de vérifier l’exactitude de ladite description. Ainsi, une petite erreur reportée d’acte en acte depuis deux, trois ou quatre transactions successives peut être très embarrassante pour l’acheteur si elle est découverte plus tard  !*

* Ainsi un ami a vu son achat reporté de trois mois parce qu’une partie de son appartement, réalisée par le rachat et la transformation des parties communes qu’étaient les greniers, n’avait pas fait l’objet de modification des descriptifs de la copropriété dans son ensemble.

Pour le prix de l’acte, il sera le même que le notaire agissant soit celui du vendeur, de l’acheteur ou encore des deux  : si chacun veut que «  son  » notaire participe à l’élaboration de l’acte, les deux professionnels se partageront les émoluments selon leur barème. Les frais sont cependant variables puisqu’ils comprennent les diverses taxes en vigueur au moment de la vente, les frais annexes dits «  débours  » liés par exemple à l’intervention de tiers comme le géomètre, et enfin les émoluments eux-mêmes, calculés sur la base du prix de vente du bien.

            En résumé  :

1. L’acquéreur est sûr de sa proposition  : il peut rédiger une promesse d’achat.
2. Le vendeur est sûr de vendre son bien à l’acquéreur intéressé  : il peut accepter la promesse d’achat et/ou rédiger une promesse de vente.
3. Les deux parties sont engagées et sûres, les clauses suspensives des promesses sont éteintes (prêt accordé, pas de préemption municipale, etc.)  : elles peuvent passer au compromis.
4. Rien n’est venu entraver la vente jusqu’à échéance des promesses et du compromis  : il est temps de demander la rédaction et la signature de l’acte authentique.