Wat gaat er mis met de makelaars in Frankrijk?
De aan- en verkoop van onroerend goed in Frankrijk gebeurt voor een kleine 50% ‘entre particuliers’. Dat betekent dat koper en verkoper elkaar vinden, onderhandelen en de transactie sluiten zonder tussenkomst van een professionele makelaar. Alleen het tekenen van de contracten gaat natuurlijk wel via de notaris, want dat is verplicht. Toch wordt dus bijna de helft van de transacties opgezet en afgewikkeld door amateurs. Veel meer dan in de omringende landen, waar het inschakelen van een makelaar vaste prik is. In Nederland verkoopt maar een paar procent zonder makelaar. Hoe is dat verschil te verklaren?
Hoge prijs
Belangrijkste reden om de makelaars in Frankrijk te omzeilen is de hoge prijs. Er komt onder druk van de markt en het internet nu wat beweging in, maar heel lang betaalde je minimaal 6% aan de makelaar. Dat betekende dus dat een makelaar in de Bourgogne, met een portefeuille met een gemiddelde huizenprijs van 200.000 euro, bij elk verkocht huis 12.000 euro kon incasseren. Verkocht hij 1 huis per maand, dan toucheerde hij al een omzet van bijna anderhalve ton. Nu nog steeds zijn er makelaars die niet onder de 6% aan de slag gaan. Ook in regio’s als de Côte d’Azur en Biarritz, waar veel huizen meer dan een miljoen kosten. Dan levert één geslaagde verkoop dus al 60.000 euro op. Tikt lekker aan.
Oorzaak en gevolg en oorzaak
Er zijn verschillende redenen waarom een makelaar zo’n hoge commissie vraagt. Ten eerste heeft hij hoge kosten. Ten minste, dat was zo. Voor het internet in zwang kwam had je een kantoor nodig, liefst op een A-locatie waar veel winkelend publiek langs komt die de huizen in je etalage zien. Een secretaresse om de telefoon op te nemen en een dure auto om heel veel bezichtigingskilometers in de rijden.
De tweede reden is de concurrentie. De makelaars in Frankrijk zijn er nooit in geslaagd de handen ineen te slaan. In plaats van als collega’s zijn ze elkaar altijd blijven zien als concurrenten. In Nederland is het al heel lang heel gewoon dat alle makelaars elkaar op de hoogte houden van alle nieuwe huizen in de eigen regio. Per fax bijvoorbeeld. Een verkoper hoeft zijn huis maar bij één makelaar in de verkoop te doen om via het netwerk álle potentiële kopers te bereiken. Zeker nu, met de makelaarssite Funda.
Kans van één op vier
In Frankrijk hebben makelaars altijd geweigerd elkaars huizen te verkopen. Elke makelaar houdt zijn kaarten tegen de borst en verkoopt ‘zijn’ huizen alleen aan ‘zijn’ klanten. Een verkoper die meer kans wilt maken om een koper te vinden, moet zijn huis dus bij meerdere makelaars in de verkoop doen. Maar dat is een tweesnijdend zwaard. Want als elk huis te koop staat bij vier makelaars, terwijl er uiteindelijk maar één makelaar het huis kan verkopen en dus de commissie factureren, dan verdienen die andere drie makelaars niets. Omgekeerd moet een makelaar wel voor elk huis kosten maken, bezoekjes, foto’s, beschrijving, reclame in magazines en online… Allemaal weggegooid geld als een concurrent het huis verkoopt. Als een makelaar maar één van de vier huizen in zijn portefeuille verkoopt, en daarvan 6% commissie krijgt, dan krijgt hij dus per huis in zijn portefeuille slecht 1,5% commissie. Precies wat zijn Nederlandse collega met vier keer minder investering van tijd en energie verdient.
Prijsafspraken
De Franse makelaar zit klem. Hij kan zijn prijs niet verlagen, want dan gaat hij failliet. Sterker, als hij voor minder dan 4% gaat werken, krijgt hij problemen met de beroepsgroep, want er heerst een ongeschreven wet dat je niet onder de 4% zakt. Makelaarskantoren van ketens die dat toch doen, zoals Immo 4%, worden met de nek aangekeken, tegengewerkt en weggepest.
Zelf het systeem veranderen
Het mooiste zou zijn als iedereen in Frankrijk zou besluiten zijn huis nog maar bij één makelaar in de verkoop te zetten. Niet met een ‘mandat exclusif’, want je wilt eventueel ook nog aan je buurman kunnen verkopen, maar wel tegen een zo laag mogelijke commissie. Dat betekent alleen wel dat drie van de vier makelaars overbodig worden. Maar wat er nu gebeurt is dat de kopers en verkopers van onroerend goed meebetalen om het overschot aan makelaars in stand te houden. Dat kan toch niet de bedoeling zijn.
Exclusief, maar niet te duur
Een alternatief kan zijn om met je makelaar wél een exclusief mandaat af te spreken. Bijvoorbeeld van 3% met een duur van zes maanden. Waarbij je dan óók afspreekt dat jij zelf ook de mogelijkheid hebt je huis te vermarkten, en dat als jij zelf de koper aanbrengt, de makelaar nog maar 2% krijgt voor de afwikkeling van de transactie. Natuurlijk moet je daarbij wel met zorg je makelaar kiezen, waarbij je bij voorkeur in zee gaat met een lokaal kantoor dat niet tot een grote keten behoort. De familiebedrijven scoren het beste op service en kwaliteit.
Als zo veel mogelijk mensen dit doen, kunnen we misschien dichter in de buurt van het Nederlandse systeem komen, met meer transparantie, minder makelaars en vooral, minder hoge commissie en dus lagere huizenprijzen.