{"id":4402,"date":"2026-01-31T13:46:32","date_gmt":"2026-01-31T13:46:32","guid":{"rendered":"https:\/\/immogo.com\/?p=4402"},"modified":"2026-06-04T09:57:47","modified_gmt":"2026-06-04T09:57:47","slug":"les-ventes-des-particuliers-impactees-par-la-nouvelle-reglementation-bancaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immogo.com\/fr\/les-ventes-des-particuliers-impactees-par-la-nouvelle-reglementation-bancaire\/","title":{"rendered":"Les ventes des particuliers impact\u00e9es par la nouvelle r\u00e9glementation bancaire"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 partir de 2025, le contexte de l\u2019emprunt bancaire a profond\u00e9ment chang\u00e9 en Europe, et ces \u00e9volutions ont un impact direct sur la capacit\u00e9 des acheteurs \u00e0 financer un bien immobilier\u2026 et donc sur la r\u00e9ussite des ventes, notamment entre particuliers. Ce qui \u00e9tait encore relativement simple il y a quelques ann\u00e9es est devenu plus encadr\u00e9, plus s\u00e9lectif, et plus exigeant en termes d\u2019apport personnel.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Avant 2025 : un acc\u00e8s au cr\u00e9dit relativement souple<\/strong><strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pendant longtemps, en France, l\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit immobilier \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme favorable voire tr\u00e8s favorable en comparaison \u00e0 ses voisins europ\u00e9ens et internationaux :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un CDI suffisait dans la majorit\u00e9 des cas, m\u00eame \u00e0 salaire modeste<\/li>\n\n\n\n<li>un apport limit\u00e9, parfois autour de 5 %, permettait de financer une r\u00e9sidence principale<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019investissement locatif restait accessible \u00e0 de nombreux m\u00e9nages, m\u00eame avec peu de fonds propres et repr\u00e9sentaient l\u2019un des meilleurs moyens d\u2019enrichissement personnel<br><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette facilit\u00e9 d\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit a largement contribu\u00e9 \u00e0 la hausse des prix immobiliers observ\u00e9e sur les ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. N\u00e9anmoins, l\u2019Europe a sonn\u00e9 la fin de la r\u00e9cr\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<!--more-->\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Un durcissement progressif des r\u00e8gles<\/strong><strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les nouvelles orientations r\u00e9glementaires europ\u00e9ennes ont commenc\u00e9 \u00e0 \u00eatre mises en place d\u00e8s 2025, avec un d\u00e9ploiement progressif pr\u00e9vu sur plusieurs ann\u00e9es. Elles seront install\u00e9es dans leur int\u00e9gralit\u00e9 et de fa\u00e7on permanente \u00e0 partir de 2030.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019objectif affich\u00e9 est clair : r\u00e9duire les risques syst\u00e9miques li\u00e9s \u00e0 l\u2019endettement immobilier, en r\u00e9action notamment \u00e0 la crise immobili\u00e8re am\u00e9ricaine de 2008 qui a secou\u00e9 le march\u00e9 mondial. \u00c0 noter que les \u00c9tats-Unis, pourtant \u00e0 l&#8217;origine de cette crise immobili\u00e8re, ont refus\u00e9 ce durcissement progressif europ\u00e9en et continuent de privil\u00e9gier un acc\u00e8s plus souple au cr\u00e9dit, avec des m\u00e9canismes de transfert du risque diff\u00e9rents.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque vous demandez un pr\u00eat, votre banque cat\u00e9gorise votre profil de risque, ce qui va impacter si vous pouvez emprunter ou non et \u00e0 quel taux d\u2019endettement. Les banques fran\u00e7aises \u00e9taient reconnues pour \u00eatre plut\u00f4t indulgentes et la majorit\u00e9 des fran\u00e7ais avaient par d\u00e9faut un bon score sur le profil de risque, tant qu\u2019ils n\u2019avaient pas d\u00e9j\u00e0 atteints leur plafond d\u2019endettement, qu\u2019ils n\u2019\u00e9taient pas en d\u00e9faut de paiement ou avaient \u00e9t\u00e9 reconnus comme joueurs compulsifs (casino, pari\u2026).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avec la nouvelle r\u00e9glementation europ\u00e9enne, les crit\u00e8res sont beaucoup plus exigeant et on peut appartenir \u00e0 un profil \u00e0 risque sans jamais avoir d\u2019incident de paiement, simplement parce que notre capacit\u00e9 de remboursement sur le long terme semble faible. La banque doit alors demander plus de garanties, c&#8217;est-\u00e0-dire un peu plus gros apport personnel par l\u2019emprunteur.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les nouvelles r\u00e9glementations font \u00e9galement plus durement la diff\u00e9rence entre achat d\u2019une r\u00e9sidence principale et investissement locatif, le second \u00e9tant jug\u00e9 tr\u00e8s risqu\u00e9 car en France les locataires en d\u00e9faut de paiement de leur loyer sont tr\u00e8s prot\u00e9g\u00e9s. Ils repr\u00e9sentent donc un risque critique pour les bailleurs priv\u00e9s et par extension, pour les banques qui ont permis le financement de ces biens locatifs d\u00e9sormais \u00e0 perte.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Des apports tr\u00e8s importants<\/strong><strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En ce d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e 2026, nous avons donc d\u00e9sormais une ann\u00e9e de recul sur l\u2019impact de ces nouvelles r\u00e9glementations europ\u00e9ennes. L\u2019apport personnel qui jusqu\u2019alors s\u2019entendait \u00e0 5% voire moins, explose. Pour les r\u00e9sidences principales, les dossiers sont plus strictement analys\u00e9s (stabilit\u00e9 professionnelle, reste \u00e0 vivre, taux d\u2019endettement) et l\u2019apport demand\u00e9 observ\u00e9 est de 20%, ce qui repr\u00e9sente :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>40 000\u20ac pour obtenir un pr\u00eat de 160 000\u20ac sur un achat \u00e0 200 000\u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>66 000\u20ac pour obtenir un pr\u00eat de 264 000\u20ac sur un achat \u00e0 330 000\u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>100 000\u20ac pour obtenir un pr\u00eat de 400 000\u20ac sur un achat \u00e0 500 000\u20ac<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><br>La situation est pire pour les achats de biens locatifs, d\u00e9sormais jug\u00e9s \u00e0 risque. Il n\u2019y a plus de tol\u00e9rance sur les montages financiers optimis\u00e9s et l\u2019analyse des loyers futurs est tellement prudente qu\u2019elle en est pessimiste. L\u2019apport personnel demand\u00e9 pour ces projets locatifs est d\u00e9sormais de 30%, ce qui repr\u00e9sente :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>60 000\u20ac pour obtenir un pr\u00eat de 140 000\u20ac sur un achat \u00e0 200 000\u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>99 000\u20ac pour obtenir un pr\u00eat de 231 000\u20ac sur un achat \u00e0 330 000\u20ac<\/li>\n\n\n\n<li>150 000\u20ac pour obtenir un pr\u00eat de 350 000\u20ac sur un achat \u00e0 500 000\u20ac<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Cons\u00e9quence directe sur les acheteurs<\/strong><strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce durcissement a plusieurs effets concrets :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Moins d\u2019acheteurs finan\u00e7ables imm\u00e9diatement<\/li>\n\n\n\n<li>Des d\u00e9lais plus longs pour obtenir un accord bancaire<\/li>\n\n\n\n<li>Davantage de refus ou de dossiers fragiles<\/li>\n\n\n\n<li>Une s\u00e9lection plus s\u00e9v\u00e8re des candidats \u00e0 l\u2019achat<br><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Autrement dit, le nombre de personnes capables d\u2019acheter existe toujours, mais leur capacit\u00e9 \u00e0 financer rapidement est plus limit\u00e9e alors que dans le m\u00eame temps le pouvoir d\u2019achat des fran\u00e7ais diminue.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De plus, le temps qui a toujours \u00e9t\u00e9 un ennemi en immobilier puisqu\u2019il d\u00e9valorise les biens en vente, est d\u00e9sormais aussi probl\u00e9matique au niveau de la capacit\u00e9 de financement puisque nous n\u2019avons eu en 2025 que les premiers changements de r\u00e9glementations europ\u00e9ens. Ils vont se durcir chaque ann\u00e9e jusqu\u2019en 2030, rendant l\u2019acc\u00e8s au pr\u00eat encore plus difficile chaque ann\u00e9e.<br><br>Article par Joelle Minkus, auteur du livre: \u201c<a href=\"https:\/\/www.amazon.nl\/Vendre-seul-maison-son-appartement\/dp\/B0BW2GWDLW\">Vendre seul sa maison ou son appartement<\/a>\u201c<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00c0 partir de 2025, le contexte de l\u2019emprunt bancaire a profond\u00e9ment chang\u00e9 en Europe, et ces \u00e9volutions ont un impact direct sur la capacit\u00e9 des acheteurs \u00e0 financer un bien immobilier\u2026 et donc sur la r\u00e9ussite des ventes, notamment entre particuliers. 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