{"id":6900,"date":"2026-06-16T18:39:41","date_gmt":"2026-06-16T18:39:41","guid":{"rendered":"https:\/\/immogo.com\/?p=6900"},"modified":"2026-06-16T18:40:32","modified_gmt":"2026-06-16T18:40:32","slug":"les-frustrations-dun-acheteur-de-maison-et-ce-que-les-vendeurs-peuvent-en-apprendre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immogo.com\/fr\/les-frustrations-dun-acheteur-de-maison-et-ce-que-les-vendeurs-peuvent-en-apprendre\/","title":{"rendered":"Les frustrations d’un acheteur de maison, et ce que les vendeurs peuvent en apprendre"},"content":{"rendered":"\n

Dans mon groupe Facebook ‘Huizen in Frankrijk zonder makelaar<\/strong>‘ (version N\u00e9erlandaise du groupe beaucoup plus grand \u2018Maisons \u00e0 vendre sans Agence en France<\/strong>\u2019, le visiteur Belge Walter Oeyen a publi\u00e9 une longue liste de griefs sur le manque d’information qu’il a re\u00e7u en tant qu’acheteur, aussi bien de la part d’agents immobiliers professionnels que de particuliers. Son t\u00e9moignage est assez riche et int\u00e9ressant pour ceux qui cherchent \u00e0 acheter une maison. Les vendeurs aussi ont beaucoup \u00e0 en apprendre, car chacune de ses critiques est \u00e9galement un conseil sur la fa\u00e7on de mieux faire les choses. Les textes en gras et en italique sont de Walter Oeyen. Le texte ordinaire est de moi.<\/p>\n\n\n\n

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Question : Pourquoi les vendeurs ont-ils si peur de donner des informations ?<\/strong><\/em> Qu’est-ce que je veux savoir quand je lis une annonce ? Commen\u00e7ons par les bases… “C’est o\u00f9 ?” Parfois il est indiqu\u00e9 que le bien se trouve \u00e0 x km de la ville A et xx km de la ville B, mais \u00e7a ne m’avance \u00e0 rien. Je voudrais l’adresse exacte, pour pouvoir utiliser Google Street View. Faire mille kilom\u00e8tres depuis la Belgique sans savoir ce que je vais voir ni o\u00f9 c’est — je ne commence pas. Une photo de la fa\u00e7ade c\u00f4t\u00e9 rue manque tr\u00e8s souvent, ce qui fait qu’on ne peut pas non plus trouver le bien sur Street View. Et quand cette photo existe, elle est parfois cadr\u00e9e de telle fa\u00e7on qu’on ne peut pas tout \u00e0 fait voir comment la maison se situe par rapport aux voisins. Si on d\u00e9couvre sur place que la belle maison individuelle se trouve \u00e0 c\u00f4t\u00e9 d’un immeuble de dix \u00e9tages, on rentre chez soi bien d\u00e9\u00e7u. Pourquoi en est-il ainsi ?<\/em><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

R\u00e9ponse : C’est un probl\u00e8me bien connu sur le march\u00e9 immobilier. Les vendeurs pouvant confier leur bien \u00e0 plusieurs agences simultan\u00e9ment, les agences jouent serr\u00e9. Avec une belle photo de la fa\u00e7ade, un concurrent peut bien trop facilement identifier le bien, sonner \u00e0 la porte et demander s’il peut lui aussi le prendre en mandat. Pour les particuliers, la m\u00eame logique s’applique. Si vous pr\u00e9f\u00e9rez ne pas faire appel \u00e0 une agence, vous ne voulez pas non plus voir des agents d\u00e9barquer chez vous avec leur discours commercial. Et s’il s’agit d’une r\u00e9sidence secondaire, vous ne souhaitez pas publier l’adresse exacte en ligne et signaler aux cambrioleurs qu’une maison va rester vide pendant des mois. Il suffit de regarder les photos d’int\u00e9rieur pour voir ce qu’il y a \u00e0 prendre.<\/p>\n\n\n\n

En tant qu’acheteur, vous pouvez essayer d’appeler l’agent vendeur pour lui demander l’adresse, mais vous ne l’obtiendrez pas facilement. Vous pourriez \u00eatre un espion d’une agence concurrente. Ou peut-\u00eatre envisagez-vous de vous y rendre seul pour acheter directement aupr\u00e8s du propri\u00e9taire — auquel cas un agent trop bavard ne gagnerait rien.<\/p>\n\n\n\n

Les particuliers qui publient sur Immogo sont dans une certaine mesure prot\u00e9g\u00e9s de ce genre de pratiques, notamment parce que le site a une audience plus restreinte que LeBonCoin, o\u00f9 votre bien est litt\u00e9ralement expos\u00e9 \u00e0 tous. Je vois \u00e9galement toutes les demandes entrantes, ce qui me permet de filtrer les agents et les nombreux escrocs qui peuplent internet. Il en passe peut-\u00eatre quelques-uns, mais j’estime en intercepter environ 90 %.<\/p>\n\n\n\n

En tant qu’acheteur particulier, vous \u00eates bien entendu libre de contacter les vendeurs directement via mon groupe Facebook ou sur Immogo pour poser des questions pr\u00e9cises. La premi\u00e8re sera probablement : “Alors… c’est o\u00f9 exactement ?”<\/p>\n\n\n\n

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Question : Pourquoi les photos sont-elles parfois si d\u00e9cevantes ? <\/em><\/strong>Une photo d’un joli vase avec des fleurs, un coin de pi\u00e8ce avec le portrait de grand-m\u00e8re accroch\u00e9 au mur, un salon photographi\u00e9 avec un objectif grand-angle pour le faire para\u00eetre tr\u00e8\u00e8\u00e8s grand… L’annonce mentionne des pi\u00e8ces de telle ou telle superficie, mais tout ce que je vois c’est une photo du jardin, une vue d\u00e9gag\u00e9e sur les montagnes et un aper\u00e7u du coin de la cabine de douche. Pas de photos du garage, des chambres, du grenier — qui existent pourtant selon le texte.<\/em><\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse : On ne peut gu\u00e8re attendre une approche professionnelle de la photographie de la part de vendeurs particuliers, m\u00eame si presque tout le monde dispose d\u00e9sormais d’un excellent appareil dans sa poche. Certaines agences ne font d’ailleurs pas mieux. Mais investir dans un bon photographe, personne ne veut le faire, car beaucoup de biens sont confi\u00e9s \u00e0 cinq ou six agences \u00e0 la fois. Personne n’ose donc d\u00e9penser de l’argent avec le risque qu’une autre agence finisse par vendre le bien.<\/p>\n\n\n\n

Cela dit, quand une agence fait appel \u00e0 un bon photographe, on entend des plaintes sur les “photos prises avec un objectif sp\u00e9cial pour faire para\u00eetre tr\u00e8\u00e8\u00e8s grand.” On ne peut pas gagner. Quoi qu’il en soit, la photographie immobili\u00e8re est, pour les raisons \u00e9voqu\u00e9es, fortement sous-d\u00e9velopp\u00e9e — dans tous les sens du terme. En Belgique et aux Pays-Bas, m\u00eame le bien le plus modeste est mis en sc\u00e8ne et photographi\u00e9 professionnellement avant d’\u00eatre mis en vente. Mais l\u00e0 encore, il faut apprendre \u00e0 voir au-del\u00e0 de cette mise en sc\u00e8ne.<\/p>\n\n\n\n

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Question : Combien \u00e7a co\u00fbte ?<\/em><\/strong> Le prix est bien indiqu\u00e9. L’\u00e9cart entre l’annonce X et l’annonce Y est parfois important. Le plus grand \u00e9cart que j’aie trouv\u00e9 jusqu’ici \u00e9tait de pr\u00e8s de 12 000 \u20ac pour le m\u00eame bien. Est-ce que \u00e7a dit tout ? Non. Frais \u00e0 la charge de l’acheteur, frais \u00e0 la charge du vendeur — c’est toujours pr\u00e9cis\u00e9. Assez utile, bien s\u00fbr. Les frais de notaire et les taxes, on peut les rechercher sur un site d\u00e9di\u00e9.<\/em><\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse : Une agence prend 6 %, une autre se contente de 3 %, et le particulier n’a pas de commission \u00e0 payer. Sur un bien \u00e0 200 000 \u20ac, 6 % repr\u00e9sente effectivement 12 000 \u20ac. Les particuliers sur Immogo s’alignent souvent sur le prix affich\u00e9 par les agences, pour ne pas les froisser. Mon conseil est toujours de simplement afficher son propre prix net. Vous aurez plus de chances de vendre, et laissez l’agence prouver qu’elle vaut ces 6 % suppl\u00e9mentaires. Dans tous les cas, m\u00eame si vous voyez le m\u00eame prix sur Immogo que chez une agence, vous savez qu’il y a 6 % de marge de n\u00e9gociation suppl\u00e9mentaire \u00e0 se partager.<\/p>\n\n\n\n

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Question : Pourquoi la taxe fonci\u00e8re est-elle presque toujours absente des annonces ? <\/em><\/strong>Parfois elle est mentionn\u00e9e, mais curieusement une agence indique par exemple 750 \u20ac tandis qu’une autre parle de 1 600 \u20ac pour le m\u00eame bien. C’est pourtant une charge annuelle importante \u00e0 conna\u00eetre.<\/em><\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse : La taxe fonci\u00e8re peut repr\u00e9senter une somme non n\u00e9gligeable, et beaucoup d’acheteurs n’en tiennent pas compte au moment de l’achat. Dans la ville o\u00f9 je poss\u00e8de une maison, Tournus en Bourgogne du Sud, la taxe fonci\u00e8re est nettement plus \u00e9lev\u00e9e que dans beaucoup d’autres communes. Je paie environ 180 \u20ac par mois pour cette taxe. Ailleurs, cela peut \u00eatre deux fois moins, voire davantage. Si elle ne figure pas dans l’annonce, je vous conseille vivement de la demander au vendeur, car elle influe sur vos charges et donc sur le prix que vous pouvez vous permettre de payer.<\/p>\n\n\n\n

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Question : Et qu’en est-il de la fosse septique, ou du raccordement au tout-\u00e0-l’\u00e9gout ? <\/em><\/strong>Cette information manque souvent. Or mettre une fosse septique aux normes peut co\u00fbter cher. Un agent \u00e9tait surpris lors de la visite que je sache d\u00e9j\u00e0 que la fosse septique n’\u00e9tait pas aux normes (je fais beaucoup de recherches en amont) mais m’a rassur\u00e9 en disant que 1 000 \u20ac suffiraient pour la remettre en \u00e9tat. Un sp\u00e9cialiste m’a chiffr\u00e9 les travaux n\u00e9cessaires pour ce m\u00eame bien \u00e0 plus de 10 000 \u20ac : nouvelle cuve, nouveaux filtres, terrassement, etc. Voil\u00e0 ce que les agents savent — ou veulent savoir.<\/em><\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse : Tous les agents ne sont pas n\u00e9cessairement honn\u00eates. Certains diront n’importe qui pour vendre, et le syst\u00e8me y encourage. Un devis de 1 000 \u20ac pour mettre aux normes une fosse septique est possible si, par exemple, il manque seulement une ventilation. Mais remplacer enti\u00e8rement une cuve avec son champ d’\u00e9pandage peut se chiffrer en dizaines de milliers d’euros. En cas de doute, faites \u00e9tablir un devis au pr\u00e9alable et utilisez le co\u00fbt estim\u00e9 dans vos n\u00e9gociations.<\/p>\n\n\n\n

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Question : Une demande d’informations compl\u00e9mentaires semble \u00eatre du chinois pour beaucoup de vendeurs<\/em><\/strong>, me semble-t-il. Je re\u00e7ois parfois exactement le m\u00eame texte et les m\u00eames photos que ceux d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sents dans l’annonce. Certains agents et vendeurs veulent que vous les appeliez pour plus d’informations. Vont-ils me lire le dossier technique par t\u00e9l\u00e9phone ? Me d\u00e9crire des photos ? Je pr\u00e9cise pourtant toujours dans ma demande que j’habite en Belgique et que je ne veux pas faire un aller-retour inutile de 1 000 km.<\/em><\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse : Tout d\u00e9pend aussi de la fa\u00e7on dont vous formulez votre demande. La question standard que je vois revenir constamment dans les r\u00e9ponses est : “Plus d’infos et de photos, s’il vous pla\u00eet.” Elle appara\u00eet m\u00eame quand l’annonce fait d\u00e9j\u00e0 deux pages de texte et contient 30 photos (Immogo n’impose aucune limite). Un vendeur ne peut rien faire d’une telle demande. Des informations sur quoi ? Des photos de quoi ?<\/p>\n\n\n\n

Pour un particulier, il est assez simple de prendre quelques photos suppl\u00e9mentaires du jardin, des alentours ou du grenier sur demande. Un agent, en revanche, doit parfois conduire une demi-heure pour s’y rendre. Il est moins empress\u00e9 de sauter dans sa voiture — surtout quand la demande est vague et vient de l’\u00e9tranger, et qu’il sait que cette personne ne viendra de toute fa\u00e7on pas de sit\u00f4t. Il pr\u00e9f\u00e8re attendre un acheteur local qu’il peut emmener directement visiter le bien, et \u00e9ventuellement lui en montrer d’autres.<\/p>\n\n\n\n

Dans tous les cas : indiquez toujours pr\u00e9cis\u00e9ment au vendeur ce qui vous manque comme information. Posez des questions concr\u00e8tes, vous obtiendrez des r\u00e9ponses concr\u00e8tes.<\/p>\n\n\n\n

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Question : Il y a aussi le “Dossier Technique”. Un seul agent — un — me l’a transmis. <\/em><\/strong>Les autres n’en savent rien ou ne veulent pas le communiquer, car j’en saurais alors trop, et… oui, et alors quoi ? C’est une obligation l\u00e9gale, ce dossier. Un agent allait me le remettre uniquement lors de la signature de l’acte. \u00c0 ce stade, \u00e7a ne me sert plus \u00e0 rien.<\/em><\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse : Le dossier de diagnostic technique, qui regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires, doit \u00eatre annex\u00e9 au compromis de vente. Il est rare que tous les diagnostics soient r\u00e9alis\u00e9s d\u00e8s la mise en vente du bien. C’est un investissement cons\u00e9quent, et certains \u00e9l\u00e9ments ne sont valables qu’un an. Le vendeur pr\u00e9f\u00e8re donc attendre qu’il y ait un acqu\u00e9reur s\u00e9rieux et qu’un compromis de vente puisse \u00eatre \u00e9tabli. Le DPE est obligatoire \u00e0 la publication, mais rappelons que nous sommes en France : la r\u00e9glementation y est rarement appliqu\u00e9e aussi strictement qu’elle est r\u00e9dig\u00e9e. Je n’ai jamais entendu parler d’une amende pour absence de DPE dans une annonce. Cela dit, si le DPE est absent du compromis de vente, cela peut constituer un motif d’annulation de la vente ult\u00e9rieurement.<\/p>\n\n\n\n

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Question : Et puis il y a des particuliers et des agents qui ne r\u00e9pondent tout simplement pas \u00e0 une demande. Pourquoi ?<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

R\u00e9ponse : Bonne question. Certains font simplement mal leur travail. Certains vendeurs particuliers pensent avoir suffisamment de demandes et ne r\u00e9pondent plus aux nouveaux contacts. En tant qu’administrateur d’Immogo, je rappelle toujours aux vendeurs qu’ils sont leur propre agent immobilier et qu’ils doivent se comporter en cons\u00e9quence : tenir un suivi rigoureux de tous les contacts, traiter chaque demande s\u00e9rieusement, r\u00e9pondre rapidement, fournir les bonnes informations, relancer l’acheteur s’il ne donne plus signe de vie apr\u00e8s un premier \u00e9change. Cela dit, dans environ 80 % des cas, le vendeur fournit des informations compl\u00e9mentaires et n’a plus aucune nouvelle ensuite. C’est assez impoli. Si une offre ne vous convient pas, ayez au moins la courtoisie d’en informer le vendeur. Ce que je veux dire, c’est que l’effort doit venir des deux c\u00f4t\u00e9s.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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