Wat is er mis met de makelaars in Frankrijk?

makelaars in onroerend goed in frankrijkVastgoedmakelaars in Frankrijk hebben te maken met een groot probleem. Bijna 50% van de vastgoedtransacties in Frankrijk wordt ‘entre particuliers’ gedaan. Dit betekent dat kopers en verkopers elkaar vinden, onderhandelen en de transactie sluiten zonder tussenkomst van een professionele makelaar. Alleen het tekenen van de contracten gebeurt natuurlijk bij de notaris. In elk geval is 50% particuliere verkoop veel meer dan in de buurlanden, waar de betrokkenheid van een vastgoedmakelaar standaard is. In Nederland bijvoorbeeld wordt slechts een paar procent van de deals zonder tussenkomst van een agentschap gesloten. Hoe kunnen we dit verschil verklaren?

Makelaars in Frankrijk – een hoge prijs

De belangrijkste reden om de makelaars in Frankrijk links te laten liggen, zijn de hoge prijzen die ze vragen. De laatste tijd is er een beetje een verschuiving naar beneden onder druk van de markt en het internet, maar lange tijd moest je de ‘agent immobilier’ minstens 6% betalen. Een makelaar in Bourgondië, met een gemiddelde huizenprijs van 200.000 euro, zou 12.000 euro per succesvolle transactie kunnen innen. Als hij één huis per maand zou verkopen, zou hij een omzet maken van bijna 150.000 euro per jaar. Zelfs in deze moeilijke tijden zijn er nog steeds makelaars die weigeren om onder de 6% te gaan. In regio’s zoals de Côte d’Azur en Biarritz, waar veel huizen meer dan een miljoen kosten, levert één succesvolle verkoop 60.000 euro op. Niet slecht!

Oorzaak en gevolg, en oorzaak

Er zijn verschillende redenen waarom makelaars in Frankrijk zo’n hoge commissie vragen. Ten eerste heeft een makelaar hoge kosten. Tenminste, dat deed hij. Voor de opkomst van het internet had een makelaar een kantoor nodig, bij voorkeur op een toplocatie waar veel winkelpubliek de etalagepresentatie passeerde, een secretaresse om de telefoon op te nemen terwijl de baas in het veld was. En een dure auto om comfortabel veel terrein te kunnen afleggen voor huisbezoeken.

De tweede reden is de concurrentie. Vastgoedmakelaars in Frankrijk zijn er nooit in geslaagd om hun krachten te bundelen. In plaats van collega’s zijn ze zich blijven gedragen als concurrenten. In Nederland is het altijd heel gebruikelijk geweest dat makelaars elkaar op de hoogte hielden van alle nieuwe woningen die in de regio beschikbaar kwamen. Op deze manier hoefde de verkoper slechts één makelaar in te huren om alle potentiële kopers in het netwerk te bereiken. Tegenwoordig, met de nationale onroerend goed website Funda.nl, is de markt 100% transparant geworden. Er is dus nog minder reden om meer dan één makelaar in te schakelen.

Vastgoedmakelaars in Frankrijk hebben een kans van één op vier om te verkopen

In Frankrijk weigerden makelaars altijd om elkaars huizen te verkopen. Elke makelaar houdt zijn kaarten dicht bij de borst en verkoopt “zijn” huizen alleen aan “zijn” klanten. Een eigenaar die meer kopers wil bereiken voor meer kans om zijn huis te verkopen, zal zijn eigendom aan verschillende makelaars moeten toevertrouwen. Maar dat is een tweesnijdend zwaard, want uiteindelijk kan maar één agent het huis verkopen en de commissie verdienen. Dus als elk huis bij vier agenten te koop staat, verdienen de andere drie geen cent. Toch moet elke makelaar geld, tijd en energie in het onroerend goed investeren. Betaal voor reclame, organiseer bezoeken, maak foto’s, schrijf een beschrijving, laat vertalingen maken… allemaal weggegooid geld als een concurrent het huis verkoopt. Het is logisch dat als een makelaar slechts één op de vier huizen verkoopt en 6% commissie krijgt op die ene succesvolle verkoop, dat hij dan gemiddeld slechts 6% : 4 = 1,5% commissie verdient op elk huis in zijn portefeuille. Precies het bedrag dat zijn Nederlandse collega verdient met vier keer minder investering in tijd en energie.

Prijsafspraken

De makelaars in Frankrijk zitten in de val. Ze kunnen hun 6% commissie niet verlagen, want met een slagingspercentage van 25% zullen ze failliet gaan. Aan de andere kant kunnen ze niet meer klanten aantrekken door hun prijs te verlagen. Er is een ongeschreven wet dat je je prijs niet onder de 4% mag laten zakken. Als je dat doet, krijg je problemen met je collega’s. Leden van makelaarsfranchises die het toch doen, zoals Immo 4%, worden afgesnauwd en zelfs zwartgemaakt (“onmogelijk om goed werk te leveren voor die prijs”).

Verander het systeem!

Als iedereen maar zou besluiten om zijn huis te koop te zetten met slechts
één
makelaar. Je hoeft geen ‘mandat exclusif’ te tekenen omdat je misschien aan een buurman of voorbijganger wilt verkopen, maar wel tegen de laagst mogelijke commissie. Dat betekent wel dat drie van de vier agenten overbodig worden. Maar wat er nu gebeurt, is dat kopers en verkopers van onroerend goed meebetalen aan het behoud van een overschot aan makelaars. Wat heeft dat voor zin?

Exclusief, maar niet te duur

Een alternatief kan zijn om je makelaar inderdaad een exclusief mandaat aan te bieden. Bijvoorbeeld voor 3% met een looptijd van zes maanden. Terwijl je schriftelijk overeenkomt dat je zelf de mogelijkheid hebt om je huis privé te verkopen en dat als je zelf de koper vindt, de makelaar slechts 2% krijgt voor het organiseren van de transactie. Natuurlijk moet je in dat geval je makelaar zorgvuldig kiezen, bij voorkeur een plaatselijk bedrijf dat niet tot een van de grote merken behoort. De particuliere bedrijven scoren veel hoger op het gebied van service en kwaliteit.

Hoe meer mensen dit doen, hoe dichter we misschien bij het Nederlandse systeem komen, met minder makelaars, lagere commissies en dus lagere vastgoedprijzen.

Opmerkingen

  • Nog geen opmerkingen.
  • Een commentaar toevoegen