Immogo n’est pas une agence immobilière, nous n’avons donc pas le droit de vous conseiller sur le prix d’un bien particulier proposé par un vendeur sur notre site. Et c’est tant mieux, car même un agent expérimenté ne peut pas fixer le juste prix pour tous les types de biens, dans toutes les régions de France. Une fermette de 100 m² dans la Nièvre peut coûter 75 % moins cher qu’une maison comparable près de la Méditerranée. Il y a simplement trop de variables.
Combien vaut un bien avec entreprise touristique ?
Un de nos annonceurs nous a récemment demandé si le prix d’un nouveau domaine à ajouter sur le site nous semblait réaliste. Malheureusement on ne peut offrir que peu de certitude sur ce genre de question. Il s’agissait d’un bien particulier avec quelques tours à caractère, une seconde maison à louer, une belle piscine et un court de tennis complet, sur un très bel emplacement. “Un bien recherché”, dirait l’agent, donc on peut se permettre de ne pas être trop modeste dans l’estimation.
On a aussi vu quelqu’un proposer un château sur Immogo, mais après quelques jours les vendeurs se sont rendu compte que leur bien était proposé trop bon marché. À la stupeur des vendeurs, des foules d’acheteurs se sont manifestées. Les vendeurs ont fini par regretter d’avoir visiblement visé trop bas. Remonter le prix après coup n’est pas une bonne idée, cela peut créer toutes sortes de problèmes juridiques, surtout si plusieurs acheteurs sont déjà intéressés. En revanche, baisser le prix reste toujours possible. Dans ce cas, les vendeurs ont décidé de retirer leur bien du marché, pour le remettre quelques mois plus tard, à un prix plus élevé.
Fixer le prix d’une maison en France
Sans “carte professionnelle”, nous n’avons pas le droit de faire une estimation ou de fixer un prix. Mais en tant que professionnels du marketing immobilier sur toute la France, on peut tout de même donner quelques conseils généraux sur l’estimation et le prix du marché des maisons en France. Les voici.
Conseil 1 : réfléchissez à ce que vous voulez obtenir. Avez-vous déjà une idée de prix ? Vous pouvez partir de ce que vous avez payé à l’époque, ajouter le coût des travaux réalisés, et tenir compte de l’évolution des prix dans votre région. À Paris, les prix sont passés en dix ans de 7 000 à plus de 10 000 €/m². Dans le reste de la France, la hausse est bien plus modeste. Vous pouvez aussi simplement décider du résultat qui vous rendrait heureux. Disons 150 000 € : vous mettez alors votre maison en vente à ce prix plus 10 % pour les négociations. Attention toutefois à ne pas vous tromper lourdement et vendre votre maison plusieurs dizaines de milliers d’euros trop bon marché. Vous serez peut-être content de la rapidité de la vente, mais ce serait quand même dommage. Voir l’exemple du château plus haut.
Conseil 2 : regardez la concurrence. Aussi unique que soit une maison, il y a toujours des biens comparables à vendre, dans la même ville ou la même région, avec une surface habitable et un terrain à peu près similaires. Chaque région ou commune a son propre prix moyen au mètre carré. Chez moi, à Tournus, c’est par exemple environ 1 250 €/m² pour une maison bien habitable. Cela peut néanmoins beaucoup varier : pour 50 000 €, on trouve déjà une ruine complète à rénover de 250 m² habitables, soit seulement 200 € du mètre carré. Vous pouvez tenir compte de l’état de votre bien et de ce qui se vend dans le coin. Regardez sur un site avec beaucoup d’annonces, comme leboncoin.fr, ce que “fait” la concurrence, et tenez-en compte dans votre estimation. Ou consultez le site des notaires, qui propose une page avec le prix de vente moyen au mètre carré par département. Pensez que certains extras, comme un jardin bien exposé, une piscine, des panneaux solaires ou une rénovation particulièrement soignée, justifient bien sûr un prix supplémentaire.
DVF, les prix de vente réels des cinq dernières années. Le site DVF (Demande de Valeur Foncière) du gouvernement mérite une mention particulière. On y trouve les prix de vente de tous les biens immobiliers qui ont changé de propriétaire en France ces cinq dernières années, avec le montant net perçu par le vendeur, hors frais d’agence ou de notaire. Sur DVF, vous pouvez donc tout simplement voir ce qu’ont reçu vos voisins les plus proches à la vente de leur maison. Une excellente indication pour la valeur de votre propre bien, à condition bien sûr de corriger pour l’emplacement, le terrain, les prestations et l’état d’entretien.
Conseil 3 : demandez une estimation au notaire. Puisqu’on parle des frais de notaire… vous devrez de toute façon régler la vente de votre maison chez le notaire. Alors pourquoi ne pas profiter dès maintenant de son expertise pour l’estimation ? Le notaire connait les prix de vente réels et dispose en plus d’un logiciel spécifique pour estimer la valeur des biens dans sa région. Le notaire qui réalisera la vente acceptera dans la plupart des cas d’estimer gratuitement votre maison. Attention cependant : si vous confiez également la vente au notaire, vous devrez, en cas de vente réussie à un acheteur venu par ce biais, payer une commission pouvant aller jusqu’à 5 % du prix de vente. Ces “frais de négociation” ont fortement augmenté depuis la libéralisation des tarifs notariaux, et sont devenus comparables à la commission d’un agent.
Conseil 4 : gardez une marge de négociation. En France, il est d’usage de négocier encore un peu le prix d’une maison. Nous vous conseillons donc de prévoir 5 à 10 % de marge de négociation. Vous vendez sans agence, donc ces 5 % économisés sont de toute façon un bénéfice. Cela vous donne un peu plus de marge de manœuvre pour finalement atterrir sur un prix qui convient à tout le monde.
Conseil 5 : ne soyez pas trop gourmand. Un des plus gros écueils de la vente sans agence, c’est la tentation, en tant que particulier, de demander un peu trop. Il y a beaucoup de rêveurs sur le marché immobilier français, et pas seulement du côté des acheteurs. Les vendeurs aussi ont parfois des attentes irréalistes. Un prix réaliste est la condition de base pour avoir une vraie chance de vendre. Un prix trop élevé a pour effet d’effrayer les acheteurs : vous sortez votre maison du marché. Regardez donc objectivement ce que vous avez à offrir, et ne vous surestimez pas. Évitez en tout cas de vous arrêter juste en dessous d’un chiffre rond. Préférez 249 500 à 252 000. La différence n’est que de deux mille cinq cents euros (1 %), mais vous ratez tous les acheteurs qui se sont fixé un plafond de 250 000 €.
