Si vous confiez malgré tout une partie de la vente à un agent en parallèle de vos propres démarches, celui-ci vous aide à rédiger le compromis de vente. Mais ce service n’est pas vraiment indispensable. Vous devrez de toute façon passer chez le notaire pour conclure la vente, et la rédaction du compromis y est également incluse dans ses tarifs. Il existe d’ailleurs plusieurs types d’accords entre vendeur et acheteur, certains plus avantageux pour le vendeur, d’autres offrant plus de protection à l’acheteur. Voici le détail.
Le compromis de vente, un document essentiel
Le compromis de vente est, à bien y regarder, le document le plus important de toute la transaction immobilière, puisque tous les accords essentiels y sont fixés : le prix, le délai de réalisation, les conditions suspensives, ce qui se passe en cas de décès de l’une des parties avant la signature définitive, et où se situent les droits et obligations de chacun en cas d’incendie ou d’inondation entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique. Et bien sûr, le montant de l’indemnité si l’une des parties ne respecte pas ses engagements. C’est en général 10 % du prix de vente, parfois 5 %. L’acheteur doit déposer cette somme sur un compte séquestre protégé du notaire, en guise d’acompte. Une raison de plus de faire passer le compromis par le notaire, qui pourra ainsi conserver la caution.
Plus d’avantages pour l’acheteur
Dès la signature du compromis, les engagements du vendeur sont figés, gravés dans le marbre. L’acheteur, lui, dispose encore de dix jours calendaires pour réfléchir et se rétracter, et peut ensuite éventuellement invoquer une condition suspensive. Si par exemple quelqu’un n’obtient pas son financement, et que cela figure comme condition suspensive dans le compromis, il peut se retirer de la vente. Vous, en tant que vendeur, ne pouvez en revanche plus reculer. Vous devez vendre à votre cocontractant. On peut dire sans exagérer que le compromis de vente est le document le plus important de tout le processus de vente et d’achat immobilier en France. Il faut donc veiller à ce qu’il contienne exactement les bonnes informations, ni plus ni moins que nécessaire pour une transaction qui se déroule sans accroc.
Une alternative au compromis : la promesse de vente
Avec une “promesse unilatérale de vente”, vous vous engagez en tant que vendeur à vendre votre bien à un acheteur pour un montant donné. En signant ce document, vous donnez à l’acheteur la certitude que vous réservez le bien pour lui pendant une période déterminée. L’acheteur, de son côté, signe son intention d’achat et verse également une caution, pour vous garantir que vous ne réservez pas la maison pour rien. À bien y regarder, l’acheteur prend donc une option payante sur votre bien. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale (la recette des impôts). Cela doit se faire dans les 10 jours s’il s’agit d’un accord entre particuliers, ou dans le mois si le notaire est impliqué. Cet enregistrement coûte 125 €, alors qu’un compromis de vente est gratuit. Mais pour vous, en tant que vendeur, il y a un avantage important : si l’acheteur renonce à l’achat après ses vérifications, il doit vous verser une indemnité. Vous n’avez en effet pas pu vendre votre bien pendant une certaine période. L’acheteur qui n’exerce pas son option perd sa caution, généralement 10 %. La promesse fixe en plus une date d’échéance claire. Une fois ce délai passé sans que l’acheteur ait exercé son option, vous êtes libre de vendre votre bien à quelqu’un d’autre.
Promesse de vente ou promesse d’achat, moins avantageuse pour l’acheteur
Pour un acheteur, signer une promesse d’achat présente donc plus d’inconvénients que d’avantages. Avec un compromis, il a la même sécurité, mais moins de risque de payer une “pénalité” s’il veut se rétracter, surtout en présence d’une clause suspensive liée au financement. Si un acheteur change finalement d’avis, il lui est assez facile, en faisant sa demande de prêt, de fournir des informations négatives à la banque pour que celle-ci refuse le crédit. L’aspirant acheteur remplit ainsi son obligation de demander un prêt, et le refus compte comme condition suspensive.
Fixez une échéance claire
En tant que vendeur, vous conclurez dans la grande majorité des cas un compromis de vente “classique”. Mais quel que soit le type d’accord signé, fixez dans tous les cas une échéance claire pour la signature de l’acte authentique, et faites préciser que si ce délai est dépassé, l’accord est automatiquement caduc. Vous évitez ainsi de rester pieds et poings liés à un acheteur qui traîne pour finalement échapper à son obligation d’achat. On connaît des histoires de vendeurs tenus en haleine pendant des mois par des acheteurs à la recherche d’un financement. La vente finit par ne pas se faire, et entre-temps le marché s’est nettement dégradé, obligeant à revoir le prix demandé fortement à la baisse. Une échéance claire vous évite ce genre de mésaventure.
Se faire aider pour le compromis
Si vous avez besoin d’aide pour rédiger vous-même un compromis sans agence, ou si vous voulez faire vérifier un compromis rédigé par une autre partie (ce qui est aussi vivement conseillé pour les acheteurs), nous vous conseillons de faire confiance au notaire, ou de chercher un avocat spécialisé en droit immobilier.
