À partir de 2025, le contexte de l’emprunt bancaire a profondément changé en Europe, et ces évolutions ont un impact direct sur la capacité des acheteurs à financer un bien immobilier… et donc sur la réussite des ventes, notamment entre particuliers. Ce qui était encore relativement simple il y a quelques années est devenu plus encadré, plus sélectif, et plus exigeant en termes d’apport personnel.
Avant 2025 : un accès au crédit relativement souple
Pendant longtemps, en France, l’accès au crédit immobilier était considéré comme favorable voire très favorable en comparaison à ses voisins européens et internationaux :
- un CDI suffisait dans la majorité des cas, même à salaire modeste
- un apport limité, parfois autour de 5 %, permettait de financer une résidence principale
- l’investissement locatif restait accessible à de nombreux ménages, même avec peu de fonds propres et représentaient l’un des meilleurs moyens d’enrichissement personnel
Cette facilité d’accès au crédit a largement contribué à la hausse des prix immobiliers observée sur les années précédentes. Néanmoins, l’Europe a sonné la fin de la récré.
Un durcissement progressif des règles
Les nouvelles orientations réglementaires européennes ont commencé à être mises en place dès 2025, avec un déploiement progressif prévu sur plusieurs années. Elles seront installées dans leur intégralité et de façon permanente à partir de 2030.
L’objectif affiché est clair : réduire les risques systémiques liés à l’endettement immobilier, en réaction notamment à la crise immobilière américaine de 2008 qui a secoué le marché mondial. À noter que les États-Unis, pourtant à l’origine de cette crise immobilière, ont refusé ce durcissement progressif européen et continuent de privilégier un accès plus souple au crédit, avec des mécanismes de transfert du risque différents.
Lorsque vous demandez un prêt, votre banque catégorise votre profil de risque, ce qui va impacter si vous pouvez emprunter ou non et à quel taux d’endettement. Les banques françaises étaient reconnues pour être plutôt indulgentes et la majorité des français avaient par défaut un bon score sur le profil de risque, tant qu’ils n’avaient pas déjà atteints leur plafond d’endettement, qu’ils n’étaient pas en défaut de paiement ou avaient été reconnus comme joueurs compulsifs (casino, pari…).
Avec la nouvelle réglementation européenne, les critères sont beaucoup plus exigeant et on peut appartenir à un profil à risque sans jamais avoir d’incident de paiement, simplement parce que notre capacité de remboursement sur le long terme semble faible. La banque doit alors demander plus de garanties, c’est-à-dire un peu plus gros apport personnel par l’emprunteur.
Les nouvelles réglementations font également plus durement la différence entre achat d’une résidence principale et investissement locatif, le second étant jugé très risqué car en France les locataires en défaut de paiement de leur loyer sont très protégés. Ils représentent donc un risque critique pour les bailleurs privés et par extension, pour les banques qui ont permis le financement de ces biens locatifs désormais à perte.
Des apports très importants
En ce début d’année 2026, nous avons donc désormais une année de recul sur l’impact de ces nouvelles réglementations européennes. L’apport personnel qui jusqu’alors s’entendait à 5% voire moins, explose. Pour les résidences principales, les dossiers sont plus strictement analysés (stabilité professionnelle, reste à vivre, taux d’endettement) et l’apport demandé observé est de 20%, ce qui représente :
- 40 000€ pour obtenir un prêt de 160 000€ sur un achat à 200 000€
- 66 000€ pour obtenir un prêt de 264 000€ sur un achat à 330 000€
- 100 000€ pour obtenir un prêt de 400 000€ sur un achat à 500 000€
La situation est pire pour les achats de biens locatifs, désormais jugés à risque. Il n’y a plus de tolérance sur les montages financiers optimisés et l’analyse des loyers futurs est tellement prudente qu’elle en est pessimiste. L’apport personnel demandé pour ces projets locatifs est désormais de 30%, ce qui représente :
- 60 000€ pour obtenir un prêt de 140 000€ sur un achat à 200 000€
- 99 000€ pour obtenir un prêt de 231 000€ sur un achat à 330 000€
- 150 000€ pour obtenir un prêt de 350 000€ sur un achat à 500 000€
Conséquence directe sur les acheteurs
Ce durcissement a plusieurs effets concrets :
- Moins d’acheteurs finançables immédiatement
- Des délais plus longs pour obtenir un accord bancaire
- Davantage de refus ou de dossiers fragiles
- Une sélection plus sévère des candidats à l’achat
Autrement dit, le nombre de personnes capables d’acheter existe toujours, mais leur capacité à financer rapidement est plus limitée alors que dans le même temps le pouvoir d’achat des français diminue.
De plus, le temps qui a toujours été un ennemi en immobilier puisqu’il dévalorise les biens en vente, est désormais aussi problématique au niveau de la capacité de financement puisque nous n’avons eu en 2025 que les premiers changements de réglementations européens. Ils vont se durcir chaque année jusqu’en 2030, rendant l’accès au prêt encore plus difficile chaque année.
Article par Joelle Minkus, auteur du livre: “Vendre seul sa maison ou son appartement“
