Le marché immobilier est surveillé de près car il est un très bon indicateur de santé économique d’un pays. Ce marché se portait bien en 2025 et continue sa croissance en 2026. Et pourtant il n’a jamais été aussi complexe pour les vendeurs, explications :
Le nombre de ventes en hausse
Le marché immobilier a atteint des sommets après le Covid, on avait rarement vu un marché aussi dynamique avec un très important nombre d’acquéreurs, de vendeurs, des taux d’emprunts à la baisse et une reprise économique qui donne confiance aux investisseurs.
Cette période flamboyante n’a malheureusement pas duré et le marché s’est régulé de lui-même, nous évitant une bulle spéculative.
Et après deux années de ralentissement, le marché en France a renoué avec une dynamique positive.En 2025, le nombre de transactions s’approche de 945 000, ce qui représente une hausse d’environ +12 % par rapport à 2024.
Cette progression confirme une reprise significative de l’activité, mais ce n’est pas suffisant pour allumer tous les voyants au vert.
L’accès au crédit reste problématique
Les chiffres formidables de transactions immobilières en 2021 ont été soutenus par un accès au crédit à un taux record : 1% ! Soit bien moins que l’inflation : pour gagner de l’argent, il suffisait d’emprunter de l’argent.
Cette période est malheureusement révolue et là encore le marché s’est repris de lui-même avec une hausse progressive mais significative des taux d’intérêts.En 2023-2024, les taux se sont stabilisés pour stagner autour de niveaux 3,2 % pour les profils les plus solides fin 2025.
Ce taux n’est pas des plus avantageux mais il reste acceptable pour les acheteurs qui y ont recours. Néanmoins, les banques sont plus frileuses et des dossiers qui pouvaient passer en 2021 sont désormais systématiquement refusés. Cela a multiplié les déconvenues côté vendeurs en 2025, qui pensaient avoir enfin trouvé un acquéreur mais la vente ne va pas au bout chez le notaire, faute de financement.
La France perd de l’attractivité pour les investisseurs
Sur le segment de l’investissement locatif, la situation est encore plus tendue.
Même si les investisseurs restent présents, leur part parmi les acheteurs reste en retrait par rapport aux années d’avant crise : environ 17 % des transactions en 2025 concernent un investissement locatif, un niveau inférieur à celui observé avant 2020.
Et cela ne va pas aller en s’arrangeant, car les facteurs sont multiples :
- La fiscalité déjà très élevée en France pourrait être à nouveau réévaluer avec de nouveaux dispositifs
- La perte de certains avantages fiscaux sur les biens locatifs
- La pression des villes et des copropriétés qui régulent de plus en plus les locations à courte durée
- Le plafonnement des loyers de plus en plus commun
- Les lois clairement en faveur du locataire en cas de défaut de paiement
- Les nouvelles lois concernant la location des biens selon leur DPE
- Les rendements locatifs bien moins performants que la bourse ou les investissements en private equity
- Incertitude quand à la revente du bien locatif sur un marché compliqué
Dans ce contexte, certains investisseurs diversifient leurs placements vers des véhicules plus liquides ou à fiscalité différente, comme l’assurance-vie à l’étranger, des fonds ou d’autres classes d’actifs.
C’est très dommage pour les vendeurs particuliers car les acheteurs investisseurs sont en général des ventes avec une prise de décision et une signature rapides, sans compter qu’ils sont très friands des biens à rénover qui font fuir la majorité des acheteurs particuliers.
Tout cela complique la tâche aux vendeurs
Entre les acheteurs particuliers qui ont l’embarras du choix mais ont plus de mal à accéder au crédit et les investisseurs qui préfèrent sortir leur capital du territoire français, la situation est inconfortable pour les vendeurs.
Cela donne des annonces qui ont beaucoup de vues et peut-être même des visites, mais au final peu d’offres, très rarement au prix, et dont une certaine proportion ne sera pas honorée faute de financement.
Pour espérer vendre rapidement et au bon prix en 2026, il est impératif de sortir du lot. L’amateurisme avec un prix fixé par estimation d’agence immobilière moins leur commission et une annonce préparée en une soirée n’a plus aucune chance d’aboutir sur une vente dans des conditions acceptables pour le vendeur.
Il est donc impératif pour les vendeurs, même s’ils vendent seuls, de préparer avec soin et rigueur leur vente, ou de la repousser de 2 à 3 ans en attendant une évolution plus favorable du marché.
Article par Joelle Minkus, auteur du livre: “Vendre seul sa maison ou son appartement“
