Dans mon groupe Facebook ‘Huizen in Frankrijk zonder makelaar‘ (version Néerlandaise du groupe beaucoup plus grand ‘Maisons à vendre sans Agence en France’, le visiteur Belge Walter Oeyen a publié une longue liste de griefs sur le manque d’information qu’il a reçu en tant qu’acheteur, aussi bien de la part d’agents immobiliers professionnels que de particuliers. Son témoignage est assez riche et intéressant pour ceux qui cherchent à acheter une maison. Les vendeurs aussi ont beaucoup à en apprendre, car chacune de ses critiques est également un conseil sur la façon de mieux faire les choses. Les textes en gras et en italique sont de Walter Oeyen. Le texte ordinaire est de moi.
Question : Pourquoi les vendeurs ont-ils si peur de donner des informations ? Qu’est-ce que je veux savoir quand je lis une annonce ? Commençons par les bases… “C’est où ?” Parfois il est indiqué que le bien se trouve à x km de la ville A et xx km de la ville B, mais ça ne m’avance à rien. Je voudrais l’adresse exacte, pour pouvoir utiliser Google Street View. Faire mille kilomètres depuis la Belgique sans savoir ce que je vais voir ni où c’est — je ne commence pas. Une photo de la façade côté rue manque très souvent, ce qui fait qu’on ne peut pas non plus trouver le bien sur Street View. Et quand cette photo existe, elle est parfois cadrée de telle façon qu’on ne peut pas tout à fait voir comment la maison se situe par rapport aux voisins. Si on découvre sur place que la belle maison individuelle se trouve à côté d’un immeuble de dix étages, on rentre chez soi bien déçu. Pourquoi en est-il ainsi ?
Réponse : C’est un problème bien connu sur le marché immobilier. Les vendeurs pouvant confier leur bien à plusieurs agences simultanément, les agences jouent serré. Avec une belle photo de la façade, un concurrent peut bien trop facilement identifier le bien, sonner à la porte et demander s’il peut lui aussi le prendre en mandat. Pour les particuliers, la même logique s’applique. Si vous préférez ne pas faire appel à une agence, vous ne voulez pas non plus voir des agents débarquer chez vous avec leur discours commercial. Et s’il s’agit d’une résidence secondaire, vous ne souhaitez pas publier l’adresse exacte en ligne et signaler aux cambrioleurs qu’une maison va rester vide pendant des mois. Il suffit de regarder les photos d’intérieur pour voir ce qu’il y a à prendre.
En tant qu’acheteur, vous pouvez essayer d’appeler l’agent vendeur pour lui demander l’adresse, mais vous ne l’obtiendrez pas facilement. Vous pourriez être un espion d’une agence concurrente. Ou peut-être envisagez-vous de vous y rendre seul pour acheter directement auprès du propriétaire — auquel cas un agent trop bavard ne gagnerait rien.
Les particuliers qui publient sur Immogo sont dans une certaine mesure protégés de ce genre de pratiques, notamment parce que le site a une audience plus restreinte que LeBonCoin, où votre bien est littéralement exposé à tous. Je vois également toutes les demandes entrantes, ce qui me permet de filtrer les agents et les nombreux escrocs qui peuplent internet. Il en passe peut-être quelques-uns, mais j’estime en intercepter environ 90 %.
En tant qu’acheteur particulier, vous êtes bien entendu libre de contacter les vendeurs directement via mon groupe Facebook ou sur Immogo pour poser des questions précises. La première sera probablement : “Alors… c’est où exactement ?”
Question : Pourquoi les photos sont-elles parfois si décevantes ? Une photo d’un joli vase avec des fleurs, un coin de pièce avec le portrait de grand-mère accroché au mur, un salon photographié avec un objectif grand-angle pour le faire paraître trèèès grand… L’annonce mentionne des pièces de telle ou telle superficie, mais tout ce que je vois c’est une photo du jardin, une vue dégagée sur les montagnes et un aperçu du coin de la cabine de douche. Pas de photos du garage, des chambres, du grenier — qui existent pourtant selon le texte.
Réponse : On ne peut guère attendre une approche professionnelle de la photographie de la part de vendeurs particuliers, même si presque tout le monde dispose désormais d’un excellent appareil dans sa poche. Certaines agences ne font d’ailleurs pas mieux. Mais investir dans un bon photographe, personne ne veut le faire, car beaucoup de biens sont confiés à cinq ou six agences à la fois. Personne n’ose donc dépenser de l’argent avec le risque qu’une autre agence finisse par vendre le bien.
Cela dit, quand une agence fait appel à un bon photographe, on entend des plaintes sur les “photos prises avec un objectif spécial pour faire paraître trèèès grand.” On ne peut pas gagner. Quoi qu’il en soit, la photographie immobilière est, pour les raisons évoquées, fortement sous-développée — dans tous les sens du terme. En Belgique et aux Pays-Bas, même le bien le plus modeste est mis en scène et photographié professionnellement avant d’être mis en vente. Mais là encore, il faut apprendre à voir au-delà de cette mise en scène.
Question : Combien ça coûte ? Le prix est bien indiqué. L’écart entre l’annonce X et l’annonce Y est parfois important. Le plus grand écart que j’aie trouvé jusqu’ici était de près de 12 000 € pour le même bien. Est-ce que ça dit tout ? Non. Frais à la charge de l’acheteur, frais à la charge du vendeur — c’est toujours précisé. Assez utile, bien sûr. Les frais de notaire et les taxes, on peut les rechercher sur un site dédié.
Réponse : Une agence prend 6 %, une autre se contente de 3 %, et le particulier n’a pas de commission à payer. Sur un bien à 200 000 €, 6 % représente effectivement 12 000 €. Les particuliers sur Immogo s’alignent souvent sur le prix affiché par les agences, pour ne pas les froisser. Mon conseil est toujours de simplement afficher son propre prix net. Vous aurez plus de chances de vendre, et laissez l’agence prouver qu’elle vaut ces 6 % supplémentaires. Dans tous les cas, même si vous voyez le même prix sur Immogo que chez une agence, vous savez qu’il y a 6 % de marge de négociation supplémentaire à se partager.
Question : Pourquoi la taxe foncière est-elle presque toujours absente des annonces ? Parfois elle est mentionnée, mais curieusement une agence indique par exemple 750 € tandis qu’une autre parle de 1 600 € pour le même bien. C’est pourtant une charge annuelle importante à connaître.
Réponse : La taxe foncière peut représenter une somme non négligeable, et beaucoup d’acheteurs n’en tiennent pas compte au moment de l’achat. Dans la ville où je possède une maison, Tournus en Bourgogne du Sud, la taxe foncière est nettement plus élevée que dans beaucoup d’autres communes. Je paie environ 180 € par mois pour cette taxe. Ailleurs, cela peut être deux fois moins, voire davantage. Si elle ne figure pas dans l’annonce, je vous conseille vivement de la demander au vendeur, car elle influe sur vos charges et donc sur le prix que vous pouvez vous permettre de payer.
Question : Et qu’en est-il de la fosse septique, ou du raccordement au tout-à-l’égout ? Cette information manque souvent. Or mettre une fosse septique aux normes peut coûter cher. Un agent était surpris lors de la visite que je sache déjà que la fosse septique n’était pas aux normes (je fais beaucoup de recherches en amont) mais m’a rassuré en disant que 1 000 € suffiraient pour la remettre en état. Un spécialiste m’a chiffré les travaux nécessaires pour ce même bien à plus de 10 000 € : nouvelle cuve, nouveaux filtres, terrassement, etc. Voilà ce que les agents savent — ou veulent savoir.
Réponse : Tous les agents ne sont pas nécessairement honnêtes. Certains diront n’importe qui pour vendre, et le système y encourage. Un devis de 1 000 € pour mettre aux normes une fosse septique est possible si, par exemple, il manque seulement une ventilation. Mais remplacer entièrement une cuve avec son champ d’épandage peut se chiffrer en dizaines de milliers d’euros. En cas de doute, faites établir un devis au préalable et utilisez le coût estimé dans vos négociations.
Question : Une demande d’informations complémentaires semble être du chinois pour beaucoup de vendeurs, me semble-t-il. Je reçois parfois exactement le même texte et les mêmes photos que ceux déjà présents dans l’annonce. Certains agents et vendeurs veulent que vous les appeliez pour plus d’informations. Vont-ils me lire le dossier technique par téléphone ? Me décrire des photos ? Je précise pourtant toujours dans ma demande que j’habite en Belgique et que je ne veux pas faire un aller-retour inutile de 1 000 km.
Réponse : Tout dépend aussi de la façon dont vous formulez votre demande. La question standard que je vois revenir constamment dans les réponses est : “Plus d’infos et de photos, s’il vous plaît.” Elle apparaît même quand l’annonce fait déjà deux pages de texte et contient 30 photos (Immogo n’impose aucune limite). Un vendeur ne peut rien faire d’une telle demande. Des informations sur quoi ? Des photos de quoi ?
Pour un particulier, il est assez simple de prendre quelques photos supplémentaires du jardin, des alentours ou du grenier sur demande. Un agent, en revanche, doit parfois conduire une demi-heure pour s’y rendre. Il est moins empressé de sauter dans sa voiture — surtout quand la demande est vague et vient de l’étranger, et qu’il sait que cette personne ne viendra de toute façon pas de sitôt. Il préfère attendre un acheteur local qu’il peut emmener directement visiter le bien, et éventuellement lui en montrer d’autres.
Dans tous les cas : indiquez toujours précisément au vendeur ce qui vous manque comme information. Posez des questions concrètes, vous obtiendrez des réponses concrètes.
Question : Il y a aussi le “Dossier Technique”. Un seul agent — un — me l’a transmis. Les autres n’en savent rien ou ne veulent pas le communiquer, car j’en saurais alors trop, et… oui, et alors quoi ? C’est une obligation légale, ce dossier. Un agent allait me le remettre uniquement lors de la signature de l’acte. À ce stade, ça ne me sert plus à rien.
Réponse : Le dossier de diagnostic technique, qui regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires, doit être annexé au compromis de vente. Il est rare que tous les diagnostics soient réalisés dès la mise en vente du bien. C’est un investissement conséquent, et certains éléments ne sont valables qu’un an. Le vendeur préfère donc attendre qu’il y ait un acquéreur sérieux et qu’un compromis de vente puisse être établi. Le DPE est obligatoire à la publication, mais rappelons que nous sommes en France : la réglementation y est rarement appliquée aussi strictement qu’elle est rédigée. Je n’ai jamais entendu parler d’une amende pour absence de DPE dans une annonce. Cela dit, si le DPE est absent du compromis de vente, cela peut constituer un motif d’annulation de la vente ultérieurement.
Question : Et puis il y a des particuliers et des agents qui ne répondent tout simplement pas à une demande. Pourquoi ?
Réponse : Bonne question. Certains font simplement mal leur travail. Certains vendeurs particuliers pensent avoir suffisamment de demandes et ne répondent plus aux nouveaux contacts. En tant qu’administrateur d’Immogo, je rappelle toujours aux vendeurs qu’ils sont leur propre agent immobilier et qu’ils doivent se comporter en conséquence : tenir un suivi rigoureux de tous les contacts, traiter chaque demande sérieusement, répondre rapidement, fournir les bonnes informations, relancer l’acheteur s’il ne donne plus signe de vie après un premier échange. Cela dit, dans environ 80 % des cas, le vendeur fournit des informations complémentaires et n’a plus aucune nouvelle ensuite. C’est assez impoli. Si une offre ne vous convient pas, ayez au moins la courtoisie d’en informer le vendeur. Ce que je veux dire, c’est que l’effort doit venir des deux côtés.
