Immogo is geen makelaar. We mogen dus geen prijsadvies geven over een specifieke woning in Frankrijk. En dat is maar goed ook, want zelfs de meest ervaren makelaar kan onmogelijk de juiste prijs bepalen voor elk type woning in elke regio. Een boerderijtje van 100 m² in de Nièvre kan 75 % goedkoper zijn dan een vergelijkbaar huis aan de Middellandse Zee. Er zijn simpelweg te veel variabelen.
Wat we wél kunnen doen: laten zien waar je objectieve informatie vindt die nodig is voor het zélf bepalen van een redelijke prijs van een bepaalde woning.
Iedereen verdient een eerlijke prijs
De markt wordt steeds transparanter, waardoor de kopers, óók de buitenlandse kopers, uitstekend geïnformeerd zijn. Zij kijken uitgebreid bij allerlei online fora en in huizengroepen op Facebook. Ze bezoeken gespecialiseerde portals, raadplegen onroerendgoed-databases en kijken als het kan ook nog even op Google Earth. Als verkoper moet je realistisch zijn. Een te hoge prijs maakt de onderhandelingen zwaarder en kost daarom onnodig veel tijd.
Sentimenten en feiten
Koper en verkoper kijken ieder vanuit hun eigen standpunt naar een woning. De verkoper heeft in het huis gewoond en misschien een gezin opgevoed, hij of zij heeft het onderhouden, er soms jarenlang aan geklust. De eigenaar kent elke hoek en voelt een grote emotionele waarde. Dat gevoel heeft in een transactie niets te zoeken, maar speelt toch mee. Bovendien wil de verkoper (heel gek) graag veel geld ontvangen. Het gevolg: hij mikt van nature wat aan de hoge kant.
De koper ziet vooral de gebreken. De CV-ketel die vervangen moet worden, de slechte isolatie, de verouderde septic tank en de prijs per vierkante meter die hoger lijkt dan in het buurdorp. Hij vergelijkt, zoekt de zwakke plek, en biedt doorgaans ruim onder de vraagprijs, al was het maar om onderhandelingsruimte te creëren. Geen van beide partijen heeft standaard gelijk of ongelijk. De eerlijke prijs ligt ergens tussenin. Als je je niet wilt laten leiden door sentimenten als nostalgie of koudwatervrees, dan moet je op zoek naar feiten: harde gegevens.
De makelaar: een scheidsrechter, maar niet neutraal
Een makelaar kan helpen een realistische prijs te bepalen. Zij kent de lokale markt en ziet veel transacties voorbijkomen. Maar haar oordeel is niet helemaal belangeloos.
Sommige makelaars starten met een aantrekkelijke hoge taxatie om de klant binnen te halen. Als er dan na een paar maanden geen enkele koper interesse toont, moet de prijs toch naar beneden. Intussen is er wel veel tijd verloren. Andere makelaars doen het tegenovergestelde. Zij duwen juist richting een lagere prijs, om sneller omzet te draaien. Hoe makkelijker de verkoop, des te minder werk. En húp, door naar het volgende huis.
Dit is op zich allemaal niet oneerlijk, het is gewoon de realiteit van het vak. Daarom is het ook bij het inschakelen van een makelaar belangrijk om goed beslagen ten ijs te komen, gewapend met eigen, verifieerbare cijfers.
Waar vind je objectieve informatie?
Om de discussie weg te houden van allerlei sentimenten en commerciële bijzaken, zijn er verschillende gratis tools.
DVF
De officiële database van de DGFiP registreert de werkelijke verkoopprijzen van alle woningen die sinds 2014 van eigenaar zijn gewisseld, met het nettobedrag dat de verkoper heeft ontvangen.
Via app.dvf.etalab.gouv.fr, twee keer per jaar bijgewerkt. Let op: de gegevens lopen zes tot twaalf maanden achter.
De notarissen
immobilier.notaires.fr biedt een kaart met gemiddelde verkoopprijzen per m² per departement, en vaak een gratis schatting door de notaris die de verkoop afhandelt.
Let op: vertrouw je hem ook de onderhandeling toe, dan kan een commissie tot 5 % van de prijs gelden.
Advertentiesites
Handig voor wat er nu te koop staat, maar let op: dit zijn vraagprijzen, geen betaalde prijzen. Leboncoin.fr toont ook de prijs per m².
Let ook op het verschil tussen 'netto' prijzen en makelaarsprijzen, waar de commissie al in zit.
Door alle drie te combineren, DVF voor de echte verkoopprijs, notarissen voor lokale expertise, advertentiesites voor de actuele stemming, krijg je een stevig onderbouwde richtprijs.
Koper vs. verkoper: de argumenten
Wat de koper kan aanvoeren om de prijs te laten dalen
- 1Lagere vergelijkbare verkopen op DVF, in dezelfde omgeving, voor een vergelijkbare oppervlakte en staat. Het lastigste argument om te weerleggen, want het gaat om prijzen die daadwerkelijk zijn betaald.
- 2De te verwachten werkzaamheden. Een slecht energielabel, een dak dat aan vervanging toe is, elektriciteit die niet aan de normen voldoet. Zorg wel voor een serieuze offerte, niet alleen een indruk.
- 3De tijd dat de woning al te koop staat. Acht maanden op de markt betekent duidelijk geen koper tegen de gevraagde prijs.
- 4De lokale trend. Dalende prijzen in gemeente of departement staan zwart op wit bij de notarissen of het INSEE.
Argumenten van de verkoper voor een hogere prijs
- 1Hogere vergelijkbare verkopen van gelijksoortige woningen in dezelfde buurt. Het lastigste argument om te weerleggen. Het gaat om prijzen die daadwerkelijk zijn betaald.
- 2Uitgevoerde werkzaamheden, met facturen erbij. Een nieuw dak, een volledige renovatie, een aanbouw: reële uitgaven die het verschil met een woning in oorspronkelijke staat rechtvaardigen.
- 3De bijzondere troeven van de woning. Een flinke tuin, een zwembad, vrij uitzicht, geen inkijk, goede ligging. Wat de concurrentie mist, mag gewaardeerd worden.
- 4Schaarste of spanning op de lokale markt. Weinig vergelijkbaar aanbod, hoge vraag, snelle verkopen: controleerbaar via advertentiesites en DVF.
Tot een akkoord komen
Houd aan beide kanten onderhandelingsruimte aan. 5 tot 10 % is heel gebruikelijk. En nog één tip die voor iedereen geldt: blijf bij het onderhandelen niet net onder of boven een rond getal hangen. Tussen 249.500 € en 252.000 € zit maar 1 % verschil, maar het sluit een hele categorie kopers uit die zichzelf een plafond van 250.000 € hebben gesteld, en een hele categorie verkopers die psychologisch weigeren onder een bepaalde grens te zakken.
Uiteindelijk is er maar één eerlijke prijs. Die ligt op het punt waar beide partijen, elk gewapend met hun eigen cijfers, elkaar vinden.
Gefeliciteerd: Vendu!