In mijn Facebookgroep ‘Huizen in Frankrijk zonder makelaar’ schreef de Vlaming Walter Oeyen, een litanie van klachten over de slechte informatie die hij als huizenzoeker kreeg van zowel professionele makelaars als van particuliere verkopers. Zijn verhaal is breed en interessant genoeg voor iedereen die een huis in Frankrijk zoekt. Daarnaast kunnen ook verkopers veel lezen van zijn verhaal, want al zijn klachten zijn óók tips over hoe je het beter kunt doen. De vette en cursieve teksten zijn van Walter Oeyen. De ‘gewone’ tekst is van mij.
Waarom zijn verkopers in Frankrijk zo bang om info te geven? Vraag: Wat wil ik weten als ik een advertentie lees? Laten we beginnen met de basis: “Tadaaa… Waar is het?” Soms staat er dat het x km van stad A en xx km van stad B is, maar daar heb ik niks aan. Ik wil graag juiste adres, zodat ik Google Streetview kan gebruiken. Vanuit België duizend km rijden zonder te weten wat en waar, daar begin ik niet aan. Een foto van de gevel aan de straatkant ontbreekt zeer vaak, zodat je het huis ook niet met Streetview kunt vinden. En als die foto er wél is, wordt hij soms zodanig gekaderd dat ik nét niet kan zien waar het huis ligt ten opzichte van de buren. Als dan ter plekke blijkt dat het mooie vrijstaande huis naast een tien-verdiepingen-appartementenblok ligt, kom je van een koude kermis thuis. Waarom is dat toch?
Antwoord: Dit is een bekend probleem op de huizenmarkt in Frankrijk. Omdat mensen hun huis bij verschillende makelaars tegelijk kunnen aanbieden, houden die makelaars hun kaarten dicht tegen de borst. Met een mooie foto van de straatzijde kan de concurrent het huis veel te gemakkelijk vinden, aanbellen en vragen of hij het óók in de verkoop mag nemen. Voor particulieren geldt eigenlijk hetzelfde. Als je liever nog geen makelaar wilt inschakelen, dan wil je dus óók niet dat makelaars bij je aan de deur komen met een verkooppraatje. En als het om een tweede woning gaat, dan wil je het precieze adres niet online verklappen om inbrekers niet te tippen waar er een huis maandenlang leeg staat. Kijk op de interieurfoto’s wat er allemaal te halen valt!
Als koper kun je de verkopende makelaar wel proberen te bellen en het adres van een huis vragen, maar dat krijg je niet zomaar. Wie weet ben jij wel (een spion van) een concurrerende makelaar. Der Feind hört mit! Of wie weet wil jij er wel zonder begeleiding naar toe om vervolgens het huis rechtstreeks van de particulier te kopen! Dan verdient een loslippige makelaar dus niks.
De particuliere verkopers die hun huis op Immogo aanbieden, zijn enigszins beschermd tegen dit soort praktijken, al was het maar doordat de site minder breed gedeeld is dan bijvoorbeeld LeBonCoin. Daar ligt je huis letterlijk op straat. Bovendien zie ik alle mailtjes die binnen komen, zodat ik de makelaars (en de vele oplichters die het internet rijk is) uit kan filteren. Er glipt er vast wel eens eentje door, maar ik denk dat ik 90% wel af kan vangen.
Als particuliere huizenzoeker staat het je natuurlijk vrij om in mijn Facebookgroep of op Immogo contact met de verkopers op te nemen en concrete vragen te stellen. De eerste vraag zal dan waarschijnlijk zijn: “Tadaaa, waar is het?”
Vraag: Waarom zijn de foto’s soms zo bedroevend? Een foto van een mooie vaas met bloemen, een hoek in een kamer met de foto van de bomma aan de muur, een foto van de living waar je de kromming van de vloertegels ziet omdat die foto met een speciale lens werd gemaakt om het zeeeeeer groot te laten lijken, enz … De beschrijving zegt kamers zus en kamers zo, maar ik zie alleen een foto van de tuin, een vergezicht naar de bergen en een ‘zicht’ op de hoek van de douchecabine. Geen foto’s van de garage, de slaapkamers, de zolder – die er volgens de tekst wel zijn.
Antwoord: bij particuliere verkopers is het moeilijk om een professionele aanpak van de fotografie te verwachten. Zelfs al heeft bijna iedereen een uitstekende camera in zijn smartphone. Sommige makelaars zijn er overigens net zo slecht in. Maar investeren in een goede fotograaf willen ze ook niet, want sommige huizen staan bij 5, 6 makelaars in de etalage. Dus niemand durft echt te investeren met het risico dat een andere makelaar het huis verkoopt.
Bovendien… als ze wel een goede fotograaf inhuren, dan krijg je weer klachten over “foto’s met een speciale lens gemaakt om het zeeeeeer groot te laten lijken.” Het is nooit goed of het deugt niet. Hoe dan ook is de OG-fotografie in Frankrijk om genoemde redenen sterk onderontwikkeld (haha, woordgrapje). In Nederland wordt zelfs de meest simpele woning compleet gestyled en komt er een professionele huizenfotograaf langs, zodat er op Funda louter prachtig opgeruimde vlekkeloze woningen worden aangeboden. Maar ja, dan moet je dáár weer doorheen leren kijken.
Vraag: Wat kost het? Ja de prijs staat er wel bij. Het prijsverschil van advertentie X tegen advertentie Y is soms groot. Het grootste verschil, tot nu toe gevonden, was bijna 12.000€ (twaalfduizend) voor dezelfde woning. Is daarmee alles gezegd? Nee. Kosten koper, kosten verkoper, dat staat er altijd bij. Redelijk nuttig natuurlijk. De notariskosten en belastingen kun je opzoeken op een speciale site van notarissen.
Antwoord: De ene makelaar vraagt 6%, de andere neemt genoegen met 3% en de particuliere verkoper hoeft al helemaal geen commissie. Bij een huis van 200.000 scheelt 6% al gauw 12.000 euro inderdaad. De particuliere verkopers op Immogo hanteren vaak toch de publieke makelaarsprijs, om hun makelaar niet voor het hoofd te stoten. Ik adviseer ze overigens altijd gewoon hun eigen nettoprijs in de advertentie te zetten. Dan maak je meer kans op verkoop, en laat die makelaar maar bewijzen dat hij die extra 6% waard is! Hoe dan ook, zelfs als je bij Immogo dezelfde prijs ziet als bij een makelaar, dan weet je dus dat er 6% extra onderhandelingsruimte te verdelen valt.
Vraag: Waarom ontbreekt bijna altijd de “taxe foncière” (kadastraal inkomen of onroerend goed-belasting)? Soms wordt die belasting wel vermeld, maar eigenaardig genoeg zegt de ene makelaar bijvoorbeeld 750€ terwijl een andere rept over 1600€. Terwijl die jaarlijkse kostenpost toch interessant is om te weten.
Antwoord: De taxe foncière is vergelijkbaar met wat in Nederland de onroerende zaakbelasting heet. Het jaarbedrag kan inderdaad flink aantikken. De taxe foncière kan flink oplopen en veel mensen houden hier geen rekening mee als ze een huis kopen. In de stad waar ik een huis heb, Tournus in de Zuid-Bourgogne, is de Taxe Foncière een stuk hoger dan in veel andere steden. Ik betaal circa 180 euro per maand voor deze belasting. Dat kan elders de helft zijn of minder. Als het niet in de advertentie staat, zou ik er zeker naar vragen bij de verkoper, want het heeft invloed op je koopkracht en dus op de prijs die je kunt betalen.
Vraag: Hoe zit dat met die “fosse septique” of aansluiting op het riool? Dat is informatie die vaak ontbreekt. Maareen septische tank up-to-date brengen kan een dure affaire worden. Een makelaar was bij het bezoek verbaasd dat ik al wist dat de fosse septique niet in orde was (ja ik doe veel opzoekwerk) maar stelde me gerust dat het met 1000€ wel in orde zou komen. Een specialist rekende mij voor die woning een mogelijke kost van meer dan 10.000€ voor, nieuwe put, nieuwe filters, graafwerk, enz enz. Zo zie je maar wat de makelaars er van (willen) kennen/zeggen.
Helaas zijn niet alle makelaars even eerlijk. Sommigen liegen of het gedrukt staat om een huis te kunnen verkopen. Dit wordt ook in de hand gewerkt door het systeem. In Nederland staat elk huis bij één makelaar te koop. Die zal het uiteindelijk zeker verkopen en kan dan rekenen op pak hem beet 1,5% commissie. Er staat dus veel minder druk op, wat een objectieve voorlichting aan de koper bevordert. Een bedrag van 1000 euro voor het op norm brengen van een septic tank kan wel, als er bijvoorbeeld alleen nog een ontluchting ontbreekt. Maar een tank met vloeiveld geheel vernieuwen kan in de tienduizenden euro’s lopen. Laat bij twijfel eerst een offerte maken, en gebruik die extra kosten bij de onderhandelingen.
Vraag: de vraag naar meer info is voor veel verkopers ‘chinees’ denk ik. Ik krijg soms precies de tekst en foto’s nog eens die al in de advertentie staan. Sommige makelaars en verkopers willen dat je hen belt voor meer info. Gaan ze mij het ‘dossier techniek’ voorlezen via de telefoon? Gaan ze mij meer foto’s ‘beschrijven’ door de telefoon? Ik zeg in mijn vraag naar info nochtans altijd dat ik in België woon en geen nutteloos ritje van 1000 km heen en 1000 km terug wil maken.
Antwoord: Het ligt er ook maar helemaal aan hoe je de vraag formuleert. De standaardvraag die ik heel vaak langs zie komen in de reacties is: “Meer info en foto’s graag.” Die vraag komt zelfs als de advertentietekst twee A4’tjes beslaat en er 30 foto’s in de advertentie staan (Immogo kent geen limiet). Met zo’n vraag kan een verkoper niks. Info waarover? Foto’s waarvan?
Voor een particuliere verkoper is het niet ingewikkeld om op verzoek nog wat extra foto’s te schieten van de tuin, de omgeving of de zolder. De makelaar moet daarvoor echter soms wel een half uur rijden. Die is minder happig om meteen in de auto te springen. Helemaal als de vraag om meer informatie en meer foto’s heel algemeen gesteld is door een buitenlander, waarvan hij weet dat deze tóch voorlopig niet komt kijken. Dan wacht hij liever op een Fransman, die hij direct mee kan slepen naar het huis en eventueel zelfs nog wat andere huizen uit zijn portefeuille kan laten zien.
Hoe dan ook, laat de verkoper altijd precies weten welke informatie je ontbeert. Stel concrete vragen, zodat je ook een concreet antwoord krijgt.
Vraag: Nog zo’n probleem blijkbaar. Het “Dossier Techniek”. Slecht 1 (één) makelaar stuurde mij dat door. De rest weet van niks of wil het niet geven want dan zou ik teveel te weten komen en ….. ja en wat dan. Het is een verplichting, dat dossier. Een makelaar ging het pas geven bij de ondertekening van de akte. Daar heb ik niks aan.
Antwoord: Het dossier technique met alle onderzoeken is verplicht bij de verkoop en hoort bij het compromis de vente gevoegd te worden. Het gebeurt maar zelden dat alle onderzoeken al direct bij het in de verkoop nemen van een woning uitgevoerd wordt. Het is een flinke investering, en sommige onderdelen zijn maar een jaar geldig. De verkoper wacht dus liever tot er een serieuze gegadigde is en er een compromis de vente opgesteld kan worden. Overigens is de energiebalans wel verplicht bij de publicatie, maar bedenk wel dat we in Frankrijk zijn. Hier wordt de reglementaire soep maar zelden zo heet gegeten als ze wordt opgediend. Ik heb nog nooit gehoord dat iemand een boete heeft gekregen voor het niet vermelden van het DPE. Wel is het zo dat als het DPE niet bij het compromis de vente zit, dit een reden kan zijn om de koop achteraf nietig te laten verklaren.
Vraag: En dan zijn er nog particulieren en makelaars die gewoon helemaal niet reageren op een vraag. Waarom?
Antwoord: Goede vraag. Sommige zijn gewoon niet erg goed in hun werk. Sommige particuliere verkopers denken al voldoende aanvragen te hebben en reageren niet meer op nieuwe klanten. Als webmaster van Immogo druk ik de mensen altijd op het hart dat zij hun eigen makelaar zijn en dat ze zich dus ook als commercieel agent moeten gedragen. Een goed dossier bijhouden van alle contacten en iedereen netjes afhandelen. Snel reageren, de juiste informatie verstrekken, navragen als de koper na een eerste informatieronde niks meer van zich laat horen. Overigens gebeurt het bij 80% van de aanvragen dat de verkoper extra informatie verstrekt en vervolgens niks meer hoort. Dat is behoorlijk onbeschoft. Als het aanbod je niet bevalt, probeer dan de beschaving op te brengen de verkoper zelfs te verwittigen. Wat ik maar wil zeggen… de inspanning moet van twee kanten komen.
