Immogo is geen makelaar, dus het is ons bij wet verboden om advies geven bij het bepalen van de prijs van individuele woningen die particuliere verkopers bij ons aanbieden. En dat is maar goed ook, want zelfs een ervaren makelaar kan niet alle huizen in verschillende soorten en maten en in alle regio’s van Frankrijk van een passend prijskaartje voorzien. Een fermette van 100m2 in de Nièvre is misschien wel 75% goedkoper dan een vergelijkbare eenvoudige woning nabij de Middellandse Zee. Er zijn simpelweg te veel variabelen.

Wat kost een toeristisch bedrijf in Frankrijk?

Onlangs kregen we nog de vraag of we de prijs van een bepaald nieuw toe te voegen domaine reëel vonden. Helaas kunnen ook wij weinig zekerheid bieden op dit gebied. Het ging om een bijzonder huis met een paar monumentale torens, een tweede (te verhuren) vakantiewoning, een flink zwembad en een complete tennisbaan op een mooie locatie. “Een gewild object” zou de makelaar zeggen, dus dan kun je je veroorloven om niet te bescheiden in te zetten. Wij hebben de verkoper naar zijn notaris verwezen. Het huis werd ondanks de stevige prijs snel verkocht.
Ook hebben we wel meegemaakt dat iemand een flink te renoveren ‘château’ op Immogo aanbood, maar veel te goedkoop. Tot schrik van de verkopers kwamen er werkelijk drommen kopers op af. De verkopers baalden toen toch dat ze kennelijk te laag waren gaan zitten. Achteraf de prijs optrekken is geen goed idee, omdat dat allerlei (juridische) problemen kan opleveren. Zeker als je al diverse geïnteresseerde kopers hebt. Maar zakken met de prijs kan altijd!

Prijs bepalen van een huis in Frankrijk

Al mogen wij dus zonder ‘carte professionnelle’ geen prijs bepalen, als professionals in de online marketing van huizen in heel Frankrijk kunnen we natuurlijk wél wat algemene tips verstrekken over de waardebepaling en de marktprijs van koophuizen in Frankrijk. Hier komen ze:

Prijs bepalen – Tip 1:
Bedenk wat u wilt hebben

Hebt u zelf al een bepaalde prijs in gedachten? U kunt bijvoorbeeld uit gaan van wat u er ooit voor betaald hebt, daar de kosten voor verbeteringen bij optellen en bovendien rekening houden met de prijsontwikkeling in uw regio. In Parijs zijn de prijzen de afgelopen 10 jaar gestegen van 7.000 naar ruim 10.000€ per m2. In de rest van Frankrijk is dat een stuk minder. Maar u kunt ook gewoon bedenken met welk resultaat u blij zou zijn. Is dat bijvoorbeeld 150.000€ ? Dan zet u uw huis voor die prijs te koop. Al kunt u zich daarbij lelijk vergissen en bijvoorbeeld uw huis voor vele tienduizenden euro’s te goedkoop van de hand doen. U bent dan misschien blij met de snelle verkoop, maar het is toch een beetje zonde. Zie ook het voorbeeld van het kasteel hierboven. Lees daarom vooral verder…

Prijs bepalen – Tip 2:
Kijk naar de concurrentie

Hoe uniek een huis ook is, er zijn altijd wel vergelijkbare huizen te koop. In dezelfde stad of streek, met ongeveer zelfs veel woonoppervlakte en terrein. Elke regio of gemeente kent zijn eigen gemiddelde prijs per vierkante meter. Bij mij in Tournus is dat bijvoorbeeld ongeveer 1.250€/m2 voor een goed bewoonbaar huis. Hoewel het kan variëren, want voor 50.000€ heb je al een compleet te renoveren ruïne met 250m2 woonoppervlak. Dus dan betaal je slechts 200€ per vierkante meter.
Maar goed, u kunt rekening houden met de staat van uw woning en wat er nog meer te koop staat in de buurt. Kijk op een site met veel huizen, zoals leboncoin.fr, naar wat de concurrentie in uw commune of regio ‘doet’ en hou daar rekening mee bij de waardebepaling van uw huis. Of kijk op de site van de notarissen, waar een pagina te vinden is met de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter per departement. Bedenk dat u voor bepaalde extra’s, zoals een grote zonnige tuin, een zwembad, zonnepanelen of een uitzonderlijk mooie en dure renovatie, natuurlijk ook extra geld mag vragen.

DVF – reële verkoopprijzen van de laatste vijf jaar

Bijzondere vermelding verdient de site DVF (Demande Valeur Foncière) van de regering. Daar vindt u de verkoopprijzen van alle onroerend goederen in heel Frankrijk die in de laatste vijf jaar van eigenaar zijn veranderd. Dus álle verkopen met de netto opbrengst (zonder makelaars- of notariskosten) voor de eigenaar. Op DVF kunt u dus gewoon zien wat uw naaste buren ontvangen hebben bij de verkoop van hun huis. Een prima indicatie voor de waarde van uw eigen woning in Frankrijk, waarbij u natuurlijk moet corrigeren voor de ligging, het terrein, de faciliteiten en de staat van onderhoud.

Prijs bepalen – Tip 3:
Vraag de notaris om een taxatie

Nu we het toch over de notariskosten hebben… u zult uiteindelijk de verkoop van uw huis bij de notaris moeten regelen. Dus waarom niet al in een vroeg stadium gebruik maken van de expertise van de notaris bij de waardebepaling? Hij of zij kent de reële verkoopprijzen en beschikt bovendien over speciale software om de waarde van huizen in zijn of haar regio te bepalen. De notaris die ook de verkoop mag doen, zal in de meeste gevallen graag en gratis uw huis taxeren. Maar pas op… als u uw huis ook via de notaris in de verkoop doet, zult u bij succesvolle verkoop aan een koper die via die notaris kwam een commissie moeten betalen die kan oplopen tot 5% van de verkoopwaarde. Deze zogenaamde ‘frais de négociation’ zijn sinds het vrijgeven van de notaristarieven de pan uit gerezen en vergelijkbaar geworden met de makelaarscourtage. U bent overigens niet verplicht de notaris een ‘mandat de vente’ te geven, net zoals hij of zij niet verplicht is om uw huis gratis te taxeren.

Prijs bepalen – Tip 4:
Voeg wat onderhandelingsruimte toe

Het is in Frankrijk de gewoonte om over de prijs van een koophuis te steggelen. Wij adviseren u daarom zo’n 5 tot 10% onderhandelingsruimte in te bouwen. U verkoopt zonder makelaar, dus die 5% besparing op de makelaarskosten zijn sowieso al winst. En zo hebt u wat meer speelruimte om uiteindelijk uit te komen op een prijs waar iedereen blij mee is.

Prijs bepalen – Tip 5:
Wees niet te inhalig

Een van de grootste struikelblokken voor de verkoop zonder makelaar is dat je als particulier al gauw de neiging hebt om te veel te vragen. Er lopen op de Franse OG-markt veel dromers rond, en dat zijn zeker niet alleen huizenzoekers! Ook verkopers hebben soms onrealistische verwachtingen. Bedenk dat een reële prijs echt basisvoorwaarde is voor een serieuze kans op verkoop. Het nadeel van een te hoge prijs is dat u kopers afschrikt. U prijst uw huis uit de markt. Kijk dus objectief naar wat u te bieden hebt en reken uzelf niet rijk. En probeer in ieder geval onder een mooi rond getal uit te komen. Dus liever 249.500 dan 252.000. Het scheelt maar tweeëneenhalf duizend (1%) maar u mist nét die huizenzoekers die zichzelf in het zoekfilter een maximum van 250.000 hebben opgelegd.

Dit artikel is onderdeel van de serie ‘Zelf uw huis in Frankrijk verkopen‘.